Мошенничество при аренде жилья в Нидерландах: проверки и помощь

Проверьте жильё и законность сдачи, прежде чем платить

Перед оплатой аренды в Нидерландах осмотрите жильё. Установите, кто собственник, есть ли у него право сдавать, проверьте договор и реквизиты. Ни осмотр квартиры, ни совпадение имени получателя с именем владельца банковского счёта само по себе не подтверждает, что предложение настоящее. Если вам не дают провести проверки, не переводите деньги сейчас. Если платёж уже сделан, обратитесь в банк, сохраните доказательства и уточните у Politie (полицию), как подать заявление.

Это руководство пригодится, если вы думаете, что объявление вымышленное, кто-то выдаёт себя за арендодателя или просит деньги обманным путём. Если спор идёт с настоящим арендодателем, порядок действий может быть другим. О том, где искать жильё, какие документы брать на просмотр и как обычно проходит аренда, читайте в руководстве по поиску жилья в Нидерландах.

Что выяснить до денежного перевода

Выполните перечисленные проверки до того, как заплатите за аренду, залог или бронирование. Если жильё предлагает агентство, проверьте и агентство.

1. Осмотрите жильё изнутри. Если не можете приехать сами, попросите человека, которому доверяете. Fraudehelpdesk (служба помощи при мошенничестве) предупреждает: мошенники иногда на короткий срок арендуют или занимают квартиру и располагают ключами от неё. После просмотра проверки не прекращайте.
2. Проверьте объявление. Сделайте обратный поиск по фотографиям и посмотрите адрес в Street View. Ищите адрес, телефон, электронную почту и имя вместе со словами «review», «scam» или «oplichting» (мошенничество). Если фотографии скопированы, аренда необычно низкая или снимки не соответствуют адресу, нужна дополнительная проверка.
3. Когда жильё вам предлагает агентство, проверьте его в Handelsregister (Торговом реестре) по ссылке KVK (Kamer van Koophandel, Торговой палате). Убедитесь, что совпадают название, регистрационный номер, публичный адрес и действующий статус компании. Платная выписка способна показать руководителей и тех, кто имеет право подписывать договоры. Часть адресов может быть скрыта на законных основаниях. Однако запись в реестре ещё не говорит о надёжности агентства и не подтверждает его право сдавать именно эту квартиру.
4. Узнайте, кому принадлежит жильё. Eigendomsinformatie (сведения о собственности) закажите в интернет-магазине по ссылке Kadaster (реестра недвижимости). В 2026 году это стоит 3,70 евро.
5. Проверьте, кто вправе сдавать жильё. От имени владельца могут действовать агент, компания, совладелец или управляющий. Попросите письменное подтверждение полномочий. Сверьте его по контактам, которые вы нашли самостоятельно.
6. Сравните проверенного владельца или представителя с той стороной, которая указана в договоре, и с получателем денег. Фотографию паспорта или другого удостоверяющего личность документа, отправленную в переписке, могут украсть. Наберите агентство или владельца по номеру, который вы нашли сами.
7. С помощью сервис Politie проверьте IBAN (международный номер банковского счёта), а также электронную почту, телефон или сайт. Когда сервис обнаруживает известные заявления, повремените с оплатой и проверьте предложение независимо. То, что заявлений нет, безопасности не гарантирует. IBAN-Naam Check (проверка совпадения имени и номера счёта) лишь показывает, совпадает ли имя с номером IBAN. Если совпадения нет, не переводите сразу и сами проверьте объяснение.
8. Изучите договор от начала до конца. Убедитесь в правильности адреса, сторон, kale huur (арендной платы без расходов на услуги), расходов на услуги, залога, даты начала аренды, передачи ключей и подписей.

После завершения проверок переводите деньги со своего банковского счёта и сохраните подтверждение. Наличную оплату без расписки доказать сложно. Если вы перевели деньги мошеннику через сервис денежных переводов, в криптовалюте или подарочными картами, вернуть их может быть трудно.

Перед подписанием проверенного договора прочитайте руководство о договорах аренды в Нидерландах. Там описаны виды договоров, залог, изменения арендной платы и документы, которые должны хранить обе стороны.

Какие признаки в объявлении должны вызвать подозрение

Скопированные снимки или слишком низкая цена

Мошенники копируют настоящие объявления и иногда снижают цену. Поэтому ни хорошие фотографии, ни реально существующий адрес сами по себе ничего не доказывают. Если вы нашли такие же снимки с другой ценой, адресом или контактами, не переводите деньги сразу и проверьте предложение. Только низкая цена ещё не означает мошенничество.

Собственник за рубежом, осмотра не будет, а деньги требуют срочно

Если собственник находится за границей или вам велят заплатить до просмотра, это повод быть внимательным. Проверьте жильё и право его сдавать, даже когда обещают прислать ключи курьером или передать их через платформу после оплаты. Те же проверки нужны, если просят заплатить за место на просмотре или за «возвратное» бронирование. Ни файл договора, ни снимок паспорта, ни логотип платформы сами по себе не подтверждают, что жильё можно сдавать.

Проверка агентства и согласия на субаренду

Мошенники могут скопировать сайт агентства, использовать чужой номер KVK и устроить настоящий просмотр. Сверьте адрес сайта, данные компании и имя того, кто подписывает договор. Затем свяжитесь с зарегистрированной компанией по контактам, которые нашли самостоятельно. Если жильё предлагает арендатор, попросите разрешение владельца на субаренду. У субарендатора комнаты и отдельного жилья разная правовая защита. Отсутствие разрешения ещё не определяет, какие права у вас есть. Проверьте утверждения «зарегистрироваться нельзя никогда» или «владелец не должен знать». Если жильё принадлежит жилищной корпорации, подтвердите предложение напрямую у неё.

Бумаги, договор и регистрация по месту жительства

Прежде чем отправлять копию документа, узнайте, зачем она нужна, и проверьте, кому вы её направляете. Передавайте только те данные, без которых нельзя обойтись. Следуйте официальной инструкции KopieID (приложения для копирования удостоверения личности). Если это допустимо, закройте лишние сведения, например BSN (burgerservicenummer, личный номер для государственных услуг). Поставьте водяной знак с именем получателя, целью и датой. Арендодатель может запрашивать документы при отборе жильцов. Но это не отменяет необходимости защищать свои данные.

Если договор аренды заключён 1 июля 2023 года или позже, его нужно оформить письменно. Арендодатель также обязан письменно сообщить сведения, в том числе о залоге и способах связи. Прочитайте договор до подписания.

Когда вы переезжаете в Нидерланды жить дольше чем на четыре месяца, регистрация в BRP (Basisregistratie Personen, реестре жителей) обязательна. Свяжитесь с gemeente (муниципалитетом) и оформите регистрацию по адресу, где вы живёте постоянно. Если такого адреса нет, уточните, можно ли получить briefadres (адрес для корреспонденции). Разрешает ли вам им пользоваться, решает gemeente. Условие «без регистрации» следует уточнить в gemeente, хотя само по себе оно не доказывает уголовное мошенничество. Если вам отказывают в регистрации, прочитайте руководство о проблемах с регистрацией по адресу.

Какие платежи при аренде допустимы

Даже настоящий арендодатель или агентство могут просить запрещённый платёж. Сначала убедитесь, что жильё и аренда действительно существуют. Затем выясните, за что именно требуют деньги: название в счёте само по себе не говорит, законен ли платёж. Если вы привыкли платить риелтору комиссию при любом заселении, сначала узнайте, кого представляет агент: здесь от этого зависит, обязаны ли вы ему платить.

Широкие таблицы допускают горизонтальную прокрутку.

Платёж	Действующее правило	Что проверить или сделать
waarborgsom (залог)	Для договоров, заключённых 1 июля 2023 года или позже, — не больше 2 месяцев kale huur. Арендодатель должен вернуть залог в течение 14 дней после окончания аренды. При разрешённых удержаниях остаток нужно вернуть в течение 30 дней, с письменным объяснением и полным расчётом расходов.	Сохраняйте подтверждение оплаты. Удержать можно только стоимость ущерба, который вы причинили, долг по аренде, долг за услуги или неоплаченную плату за энергоэффективность.
bemiddelingskosten (комиссия за посредничество)	Если агент предлагает жильё от имени арендодателя, он не вправе брать с вас комиссию за посредничество. Это действует, даже если сам арендодатель ничего ему не платит. Комиссия возможна, если вы заказали поиск жилья, которого не было в предложениях агента. См. правила Rijksoverheid (правительства Нидерландов).	Спросите, кого представляет агент и какую услугу он оказал. Запрещённую комиссию могут назвать платой за оформление, регистрацию, договор или аренду.
Плата за регистрацию или членство	Сайт, который только помогает искать жильё, может брать согласованную плату за подписку. Плата за регистрацию не может скрывать запрещённое посредничество на стороне арендодателя. Если обещанной услуги нет, получите совет, как оспорить платёж.	Проверьте организацию, условия отмены и обещанную услугу. Плата за общий доступ к реестру отличается от платежа за бронирование конкретного жилья, которое вы ещё не проверили. См. официальное руководство о расходах при поиске жилья.
Плата за договор или sleutelgeld (плата за получение жилья)	Арендодатель не вправе брать деньги за составление договора или только за предоставление жилья. Разумная плата за отдельный реальный товар или услугу может быть разрешена.	Попросите счёт с расшифровкой и оспорьте запрещённый платёж письменно.

Например, в 2026 году вы заключаете договор: kale huur равна 900 евро, расходы на услуги — ещё 100 евро в месяц. Максимальный залог — 1 800 евро, то есть два раза по 900 евро. Эти дополнительные 100 евро в расчёт не входят.

Как получить обратно деньги за запрещённые платежи

Незаконную комиссию за посредничество, как правило, можно потребовать назад в течение пяти лет после оплаты. Для sleutelgeld действует такой же пятилетний срок. Если речь о настоящей аренде, Juridisch Loket (служба юридической помощи) советует требовать возврат после подписания договора. При обращении раньше арендодатель может остановиться на другом арендаторе. В руководстве этой службы есть образец письма и объяснение, когда можно обращаться в комиссию по спорам или в суд.

Бесплатные личные консультации Juridisch Loket рассчитаны на людей с невысоким доходом и небольшими накоплениями. При этом есть отдельные исключения. Проверьте условия получения помощи Juridisch Loket.

Чтобы потребовать возврат, нужно установить конкретного человека или компанию. Возможность позже вернуть комиссию не отменяет необходимости проверить подозрительное предложение до оплаты.

Что предпринять, если вы уже внесли оплату или отправили документ

Предупреждение

Если перевод вызвал подозрение, свяжитесь с банком

Своевременное обращение способно ограничить дальнейшие потери. Позвоните банку по официальному номеру или свяжитесь с ним через приложение. Спросите, возможно ли остановить перевод, запросить возврат или выяснить, куда ушли деньги. Выполняйте указания банка. Прекратите контакты с мошенником. Не переводите дополнительные деньги, даже если их требуют за возврат, налог, разблокировку или доставку ключей. Возврат денег не гарантирован.

Для банка и полиции сохраните следующее:

• Объявление в полном виде, его номер, ссылку, снимки экрана, фотографии и профиль на платформе.
• Всю переписку по электронной почте, в WhatsApp, Messenger либо на платформе. Сохраните даты и время; если есть возможность, выгрузите разговор.
• Договор, счета, подтверждение перевода, IBAN, имя владельца счёта, телефоны, электронные адреса и адрес сайта.
• События в краткой хронологии. Запишите адрес просмотра, кто при нём присутствовал и какие контакты вы проверяли сами.

Материалы с данными удостоверений личности не передавайте посторонним. Впоследствии полиция может через официальный канал запросить подписанное заявление, копию документа, банковскую выписку или сообщения. Если запрос поступил неожиданно, сначала проверьте его, обратившись в полицию по официальному контакту.

Воспользуйтесь помощник Politie для заявления об интернет-мошенничестве либо наберите 0900-8844. Уточните, каким образом подать заявление именно в вашем случае, связанном с арендой. Если вы звоните из другой страны, используйте +31 34 357 8844. Онлайн-форма «заплатил, но ничего не получил» создана для случаев мошенничества при покупке и продаже. Проверьте, применима ли она к вашей ситуации. Чтобы заполнить эту форму, требуется DigiD (нидерландская цифровая идентификация). Полиция сопоставляет заявления между собой, однако не по каждому заявлению начинается расследование.

Если нидерландский язык вам плохо понятен, попросите полицию предоставить переводчика. При подаче заявления или во время допроса полиция обеспечивает перевод бесплатно. Такие права потерпевшего распространяются и на людей, которые не проживают в Нидерландах или не имеют статуса пребывания в стране.

В некоторых случаях мошенничества при покупке или продаже банк вправе попросить получателя вернуть средства. Если в течение 21 дня возврат не произошёл, банк может сообщить вам имя владельца счёта, адрес и населённый пункт его проживания. Эти сведения разрешено использовать исключительно для гражданского иска о возврате денег. Уточните в банке и полиции, применим ли такой порядок к вашей ситуации с арендой. Сам по себе он не обеспечивает автоматического возврата.

Кроме того, свяжитесь с Fraudehelpdesk по поводу мошенничества с арендой, особенно если вы успели отправить копию удостоверения личности. Эта служба подскажет, как действовать в вашем случае, в том числе когда существует риск использования персональных данных. Ваши сообщения помогают ей выявлять новые схемы и предупреждать других людей. Обращение туда не гарантирует возврат денег.

Когда нидерландский язык вам непонятен, попросите полицию предоставить бесплатного переводчика при подаче заявления о преступлении или во время опроса. Эти права потерпевших распространяются и на тех, кто живёт за пределами Нидерландов либо не имеет нидерландского статуса проживания.

Куда обращаться по вашей проблеме

Подозрение на мошенничество и спор с настоящим арендодателем требуют разных обращений. Найдите свою ситуацию в таблице. У каждой службы полномочия свои.

Таблицы большого размера можно прокручивать по горизонтали.

Проблема	Куда обратиться сначала	Что может дать обращение
Выдуманное жильё, ложное право его сдавать или обманный запрос денег	Сначала банк, затем Politie с помощью онлайн-помощника или по номеру 0900-8844, а также Fraudehelpdesk.	Попытка ограничить потерю денег и зафиксировать возможное преступление. Заявления помогают связать случаи. Возврат и расследование не гарантированы.
Запугивание, дискриминация, чрезмерный залог или запрещённые действия арендодателя либо агента	В meldpunt goed verhuurderschap (пункт для жалоб на арендодателей) при вашей gemeente. См. порядок действий при аренде от Rijksoverheid.	Gemeente может проверить нарушение и применить Wet goed verhuurderschap (Закон о добросовестной аренде). При непосредственной опасности звоните 112. Несрочные угрозы обсудите с Politie.
Спор об арендной плате или расходах на услуги при настоящей аренде	Проверьте, подходит ли Huurcommissie (комиссия по спорам об аренде) для вашего договора и вопроса.	Huurcommissie решает только вопросы в пределах своих полномочий. Если ваш вопрос к ним не относится, может потребоваться kantonrechter (суд по гражданским спорам).
Спор о залоге при настоящей аренде	Спросите Juridisch Loket, как требовать возврат. Huurcommissie не рассматривает споры о залоге.	Kantonrechter может решить вопрос о возврате денег. Gemeente также может принять меры против запрещённых действий арендодателя.
Незаконная субаренда или жильё жилищной корпорации, предложенное без разрешения	Проверьте предложение у владельца или жилищной корпорации и используйте подходящий муниципальный канал для сообщений.	Сообщение может помочь пресечь жилищное мошенничество. Ваши права зависят от того, снимаете вы комнату или отдельное жильё, а также от других условий.

Когда платёж или спор касается настоящей аренды, прочитайте подходящее руководство:

• Как вернуть залог за аренду в Нидерландах
• Бесплатная юридическая помощь и помощь с субсидией в Нидерландах

Официальные источники

• Fraudehelpdesk: Woonplek gevonden? Check voordat je huurt! - Признаки мошенничества с арендой, проверка фотографий и адреса, просмотры, одолженное жильё, зарубежные счета и совет не платить до проверки.
• Fraudehelpdesk: Ik heb iets gehuurd - Что делать после оплаты жилья, которое не предоставили, включая случаи передачи документов.
• Politie: Check vooraf om internetoplichting te voorkomen - Проверка IBAN, электронной почты, телефона или сайта; предупреждения об известных заявлениях и отсутствие гарантии при пустом результате.
• Politie: Slachtoffer van internetoplichting? Doe aangifte! - Категории онлайн-заявлений о мошенничестве при покупке и продаже; ответы полиции через десять недель и не позднее шести месяцев.
• Politie: Aangifte van internetoplichting — niets ontvangen - Помощник выбора заявления, форма с DigiD и запись через 0900-8844, если человек заплатил, но ничего не получил.
• Politie: Gegevens nodig bij aangifte van internetoplichting - Какие данные объявления, контакты, платежи и сведения о профиле нужно сохранить; какие документы полиция может запросить позже.
• Politie: Internetoplichting en opsporingsonderzoek - Каждое заявление проверяют на зацепки и связи с другими случаями, но не каждое приводит к расследованию.
• Politie: Wat doet de bank na aangifte van aan- of verkoopfraude? - Ограниченный порядок передачи данных владельца счёта через 21 день для подходящих дел о покупке и продаже; использование данных для гражданского иска.
• Politie: 0900-8844 bellen vanuit het buitenland - Номер полиции +31 34 357 8844 для звонков из-за границы.
• Kadaster: Eigendomsinformatie - Цена онлайн-сведений в 2026 году — 3,70 евро; информация о зарегистрированном владельце и правах на объект.
• KVK: Geregistreerd in het Handelsregister - Публичный поиск в Торговом реестре и доступные базовые данные о компании.
• KVK: Check via uittreksel - Разница между бесплатным поиском основных данных и платной выпиской с руководителями и правом подписи.
• Betaalvereniging Nederland (Нидерландская платёжная ассоциация): IBAN-Naam Check - Проверка соответствия имени номеру IBAN, предупреждения о несовпадении и ограничения проверки.
• Rijksoverheid: Veilige kopie identiteitsbewijs - Приложение KopieID, скрытие лишних данных и водяной знак с получателем, целью и датой.
• Rijksoverheid: Documenten meenemen naar een bezichtiging - Документы, которые арендодатель может запросить при просмотре, и совет скрывать BSN на копии удостоверения личности.
• Rijksoverheid: Bemiddelingskosten bij een huurwoning - Когда арендатор должен платить агенту; запрет посреднических, административных, регистрационных и договорных сборов на стороне арендодателя.
• Rijksoverheid: Extra kosten bij een huurcontract - Лимит залога в два месяца, сроки возврата в 14 и 30 дней, разрешённые удержания, sleutelgeld и плата за договор.
• Rijksoverheid: Regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars - Правила добросовестной аренды, письменные договоры, информация для арендатора, залоги и муниципальные пункты для жалоб.
• Rijksoverheid: Stappenplan woning huren - Порядок действий при аренде и разные полномочия gemeente, Huurcommissie и kantonrechter.
• Rijksoverheid: Wanneer inschrijven in de BRP? - Обязанность регистрации по постоянному адресу проживания и условия использования адреса для корреспонденции.
• Juridisch Loket: Bemiddelingskosten - Возврат запрещённых комиссий и sleutelgeld, пятилетний срок, комиссии по спорам и суд.
• Juridisch Loket: Onderhuur - Различия в правовой защите субарендаторов комнаты и отдельного жилья и применимые условия.
• Fraudehelpdesk: Opgelicht? Laat de schuld bij de dader! - Быстрое обращение в банк, когда перевод иногда ещё можно остановить; прекращение контакта и дальнейших платежей.
• Fraudehelpdesk: Veelgestelde vragen - Советы при мошенничестве, возможные способы возврата и роль сообщений в выявлении новых схем.
• Juridisch Loket: Hoe we werken - Ограничения по доходу и имуществу для бесплатной личной консультации, включая исключения.
• Huurcommissie: Huurder sociale- en middensector - Споры об аренде и расходах на услуги в пределах полномочий; споры о залоге и вопросы о договоре вне этих полномочий.
• Staatsblad (официальный вестник правительства): Wet goed verhuurderschap - Закон о письменных договорах, муниципальных пунктах для жалоб и применении правил, лимитах залога, сроках возврата и удержаниях.
• ACM (Autoriteit Consument & Markt, регулятор потребительского рынка) ConsuWijzer (служба помощи потребителям): Kosten bij het zoeken van een huurwoning - Согласованные подписки на сайты только для поиска жилья, вводящие в заблуждение обещания услуг и запрещённые комиссии на стороне арендодателя.
• DigiD: About DigiD - DigiD как цифровая идентификация для входа в государственные сервисы.
• Volkshuisvesting Nederland (государственный портал о жилье): Huurbescherming en huurcontracten - Договор аренды можно заключить устно до письменного оформления; с 1 июля 2023 года письменное оформление обязательно.
• bunq (банк): When will my payment arrive? - Запрос в банк на возврат отправленного перевода и отслеживание платежа по идентификатору через банк получателя.
• Federal Trade Commission (ведомство США по защите потребителей): Avoid a scammer’s money grab during Older Americans Month - Ограничения возврата денег после перевода мошеннику через сервис денежных переводов, подарочными картами и в криптовалюте.
• Western Union: брошюра о мошенничестве на нидерландском (PDF, 769 КБ) - Предупреждения о переводе залога через сервис и трудности возврата после выдачи денег получателю.
• Betaalvereniging Nederland: IBAN-Name Check (на английском) - Официальное английское название Dutch Payments Association и объяснение проверки имени владельца счёта.
• Politie: Wat zijn mijn rechten bij aangifte doen? - Право потерпевшего на бесплатного переводчика при подаче заявления или допросе; эти права действуют и без проживания или статуса пребывания в Нидерландах.