Перейти к содержимому
InburgerStap
EnglishРусскийالعربيةNederlands

Жильё

Договор аренды в Нидерландах: что проверить в 2026 году

Разберитесь, как до заключения договора, пока вы живёте в жилье и перед выездом проверять условия аренды в Нидерландах, чтобы сохранить свои права и залог.

Huurcontract
На этой странице

Что проверить: тип договора, плату, залог и срок уведомления

С 1 июля 2024 года большинство договоров аренды жилья заключаются как onbepaalde tijd (бессрочные). Временный договор возможен лишь тогда, когда есть законное исключение. Перед подписанием уточните вид договора, kale huur (базовую арендную плату), servicekosten (расходы на услуги), количество баллов жилья и срок уведомления о выезде. Если договор заключён с 1 июля 2023 года, залог не может быть больше двух месяцев базовой платы.

В этом материале рассматриваются условия huurcontract (договора аренды) для квартиры, дома или комнаты в Нидерландах. С его помощью можно проверить договор перед подписанием, в период проживания и до отъезда.

Определите вид договора

Начните с даты заключения договора и условий о том, когда аренда заканчивается. Сверьте их с таблицей ниже. Благодаря Wet vaste huurcontracten (закону о бессрочных договорах аренды) с 1 июля 2024 года бессрочная аренда стала обычным вариантом. Ваши права определяет закон, даже если в договоре написано «временный» или «свободный сектор».

Если вы привыкли к частной аренде в России или Украине, не применяйте здесь правило о пяти годах на случай, когда срок договора не указан. В Нидерландах большинство договоров, заключённых с 1 июля 2024 года, являются бессрочными.

Таблицы большой ширины можно прокручивать по горизонтали.

Вид договораКогда применяетсяКак прекращается
Onbepaalde tijdОбычный вариант для большинства договоров аренды жилья, заключённых с 1 июля 2024 года.Вы можете прекратить аренду с надлежащим уведомлением. Арендодателю нужно законное основание. Если вы возражаете, вопрос о прекращении решает суд.
Временный договор по исключению: до двух летВы должны соответствовать одному из исключений по правилам Rijksoverheid (правительства Нидерландов). Точные условия приведены ниже.За 1–3 месяца до даты окончания арендодатель обязан письменно напомнить о ней. Вы можете уведомить о выезде раньше. Арендодатель не может прекратить договор досрочно. При продлении договор становится бессрочным.
Временный договор, заключённый до 1 июля 2024 годаПрежний предел: два года для zelfstandige woonruimte (жилья с собственными удобствами) и пять лет для onzelfstandige woonruimte (жилья с общими необходимыми удобствами).Действуют прежние правила. Проверьте дату окончания и письменное напоминание. При продлении договор становится бессрочным.
Doelgroepencontract (договор для определённой группы жильцов)Например, campuscontract (договор для студентов) или договор для молодых и пожилых людей, людей с физическими ограничениями или больших семей.Правила для договоров отдельных групп устанавливают особые основания прекращения. Это отдельный вид договора, а не временное исключение на срок до двух лет.
Другие договоры с фиксированным срокомНапример, tussenhuur (промежуточная аренда) с diplomatenclausule (условием о заселении арендодателя или прежнего арендатора). В договоре должно быть прямо указано, что по окончании согласованного срока аренды здесь будет жить арендодатель или прежний арендатор, а вы должны выехать. Этот человек должен по-прежнему планировать жить здесь. Другой пример — договор на срок более двух лет.При tussenhuur арендодатель должен уведомить вас о прекращении аренды по правилам закона. Если вы возражаете, решение о прекращении аренды принимает суд. Прежде чем планировать досрочный выезд, проверьте точное условие договора и получите консультацию. Такой договор может не разрешать досрочное прекращение по уведомлению.

Новый временный договор по исключению сроком до двух лет разрешён, если вы подпадаете хотя бы под одну из восьми категорий. Условия перечислены в Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (постановлении об исключениях для временных договоров). Первые четыре категории касаются учёбы, ремонта или помощи с жильём:

Широкие таблицы допускается прокручивать по горизонтали.

СитуацияКто подходит
УчёбаВы временно живёте в другом нидерландском муниципалитете ради учёбы или приехали учиться в Нидерланды из-за рубежа.
Строительные работыВы арендуете жильё и должны временно выехать из-за срочных строительных работ или ремонта.
Социальный приют или чрезвычайная жизненная ситуацияВы покидаете социальный приют либо можете подтвердить, что из-за чрезвычайной жизненной ситуации срочно нуждаетесь в жилье.
Второй шансВашу прежнюю аренду прекратил суд из-за серьёзного нарушения покоя. Другой допустимый вариант — соглашение после угрозы арендодателя обратиться в суд, когда выселение за нарушение покоя было весьма вероятным.

В исключении, связанном с раздельным проживанием родителей, как минимум один ребёнок должен быть младше 18 лет. Исключение для людей, которым нужно временное жильё из-за работы, действует на пяти островах, перечисленных далее:

Таблицы, которые шире экрана, можно прокручивать по горизонтали.

СитуацияКто подходит
Смерть арендатораВы потеряли близкого человека, который арендовал это жильё. На момент его смерти это жильё было вашим основным местом проживания, но по закону вы не можете продолжить аренду. Возрастного ограничения для этого исключения в постановлении нет.
Родители живут раздельноУ вас есть хотя бы один ребёнок младше 18 лет. Вы больше не ведёте общее постоянное хозяйство с другим родителем и хотите жить рядом с детьми.
Работа на островахДля работы вам нужно временное жильё на Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel или Vlieland.
После центра размещения просителей убежищаВы statushouder (обладатель вида на жительство по убежищу) и переезжаете непосредственно из центра COA (Centraal Orgaan opvang asielzoekers, ведомства по размещению просителей убежища), пока ждёте постоянное жильё от муниципалитета.

Попросите арендодателя назвать исключение, которое относится именно к вам. Условия закона, приведённые выше, имеют приоритет над сокращёнными объяснениями от правительства. В рамках публичного обсуждения в июле 2026 года предлагались и другие варианты договоров. Сверяйте свой договор с правилами, которые уже действуют.

До подписания проверьте письменные условия

Если договор заключён с 1 июля 2023 года, арендодатель должен оформить аренду в письменном виде и выдать письменную информацию о ваших правах. Эти обязанности закреплены в Wet goed verhuurderschap (законе о добросовестной сдаче жилья). Проверьте договор, приложения и акт при заселении:

  • Имена арендодателя и арендатора, адрес жилья, дата начала аренды, вид договора и допустимое условие о его окончании.
  • Указание базовой арендной платы отдельно от ежемесячного аванса за услуги.
  • Размер залога, подтверждение его внесения и счёт для возврата.
  • Количество баллов woningwaarderingsstelsel (WWS, системы оценки жилья) и максимальная базовая плата.
  • Как рассчитывается повышение платы и с какой даты оно вступает в силу.
  • Подписанные опись имущества и акт о состоянии жилья, показания счётчиков и фотографии.
  • Правила доступа в жильё, ремонта и подачи жалоб, а также контакты муниципального пункта приёма жалоб.

Для договоров, заключаемых с 1 января 2025 года, арендодатель обязан предоставить расчёт баллов WWS.

Как правило, арендодатель может войти в ваше жильё только с вашего согласия. Исключение — срочная аварийная ситуация. Если письменных правил доступа нет, попросите их предоставить.

Проверка базовой платы с помощью баллов WWS

WWS связывает качество жилья с максимальной базовой арендной платой. Баллы начисляются за площадь, энергоэффективность и удобства.

Откройте Huurprijscheck (проверку арендной платы) от Huurcommissie (комиссии по арендным спорам) и выберите свой тип жилья. Комнату проверяют не так, как квартиру с собственными удобствами. Указанные суммы относятся к 2026 году.

Широкие таблицы можно просматривать, прокручивая их по горизонтали.

Тип жильяКакую проверку выбратьЧто учитывать в 2026 году
Zelfstandige woonruimte: собственные вход, кухня, туалет и ваннаяРасчёт для жилья с собственными удобствамиПо таблице на 2026 год максимум при 143 баллах — 932,93 € в месяц, при 186 баллах — 1 228,07 €. Сектор аренды также зависит от даты договора и начальной базовой платы.
Onzelfstandige woonruimte: комната с общими необходимыми удобствамиРасчёт для комнатДля комнат действует отдельная регулируемая таблица баллов. Пороги в 143 и 186 баллов относятся к жилью с собственными удобствами.
Жилой фургон или участок для негоРасчёт для жилого фургона или участкаДля них действует своя таблица баллов и свой предел арендной платы.

Для договоров, заключённых до 1 июля 2024 года, правила могут быть иными. Сохраните первоначальный договор, начальную плату и расчёт баллов. О том, как оспорить завышенную плату, рассказано в руководство по пределам аренды и системе баллов.

Чтобы проверить начальную арендную плату, обратитесь в Huurcommissie в течение шести месяцев после начала аренды. Если комиссия снизит плату, снижение действует с самого начала. Для временных договоров по исключению, заключённых с 1 июля 2024 года, в разъяснениях комиссии шесть месяцев отсчитываются от подписания. Уточните и эту дату, если вы подписали договор до заселения.

Если временный договор был заключён до 1 июля 2024 года на срок до двух лет, срок обращения больше: шесть месяцев после окончания договора. Поздняя проверка регулируемой платы может уменьшить будущие платежи. Как правило, она не даёт вернуть переплату за весь срок с начала аренды.

Отделяйте расходы на услуги от базовой платы

В servicekosten арендодатель может включать только допустимые фактические расходы и не вправе извлекать из них прибыль. Сравните ежемесячные авансы с годовым расчётом. В расчёте должны быть общие расходы, ваша доля и сумма доплаты или возврата. Расчёт вы должны получать не позднее 1 июля каждого года.

Если суммы непонятны, запросите счета, на основании которых сделан расчёт. Проверьте, кому вы платите за отопление, электричество и другие коммунальные услуги: арендодателю или напрямую поставщику. Если в договоре указана одна общая сумма, попросите разделить её на базовую плату и расходы на услуги. Сама по себе формулировка «всё включено» не объясняет, входят ли в сумму отопление, электричество или уборка.

Оформите документально залог и состояние жилья

По договорам, заключённым с 1 июля 2023 года, waarborgsom (залог) не может быть больше двух месяцев базовой арендной платы. Для договоров, заключённых раньше, предел — три месяца. Например, если по новому договору в 2026 году базовая плата равна 900 €, а аванс на услуги — 100 €, максимальный залог составит 1 800 €: аванс на услуги в расчёт предела не входит.

Если удержаний нет, арендодатель должен вернуть залог в течение 14 дней после окончания аренды. При допустимых удержаниях он обязан прислать полный письменный расчёт расходов и вернуть остаток в течение 30 дней. Эти сроки указаны в официальных правилах о залоге.

Из залога можно удержать только четыре вида расходов: задолженность по аренде, задолженность за услуги, ущерб, за который отвечаете вы, и неоплаченную energieprestatievergoeding (плату за энергетические характеристики жилья). Обычный износ и ущерб из-за ненадлежащего содержания жилья арендодателем удерживать нельзя.

Сохраните доказательства оплаты и состояния жилья при заселении:

  • Оплату производите банковским переводом. Договор, счёт и доказательство оплаты сохраните.
  • Сфотографируйте и снимите на видео каждую комнату, указав дату. Занесите в фиксацию прежние повреждения и показания счётчиков.
  • При заселении попросите, чтобы обе стороны подписали опись имущества и акт. Этот акт позволит определить, существовали ли повреждения ещё до вашего въезда.

Уточните срок и порядок уведомления о выезде

То, какие правила действуют, определяется типом договора и тем, кто расторгает аренду. Если выезжаете вы, пошлите заказное письмо и сберегите квитанцию. Согласно официальным правилам уведомления арендатора, можно также отправить электронное или обычное письмо, но при условии, что арендодатель подтвердит получение.

Таблицы большой ширины допускается прокручивать по горизонтали.

Кто прекращает аренду и какой договорСрок уведомленияЧто проверить
Вы: бессрочный договор или допустимый временный договор до двух летОбычно один период оплаты аренды, чаще всего месяц. Объяснять причину не нужно.Сверьте условие договора с законом. Для особых видов жилья и других договоров с фиксированным сроком правила могут отличаться.
Вы: другой договор с фиксированным срокомДосрочное прекращение по уведомлению может быть исключено.Проверьте договор более чем на два года или условие tussenhuur, прежде чем рассчитывать на уведомление за месяц.
Арендодатель: бессрочный договорЗаконное основание и уведомление за 3–6 месяцев в зависимости от того, как долго вы снимаете жильё.Если вы не согласились письменно, аренда продолжается, пока её не прекратит суд.
Арендодатель: допустимый временный договор по исключениюПисьменное напоминание за 1–3 месяца до согласованной даты окончания.Слишком раннее, позднее или отсутствующее напоминание означает, что аренда продолжается бессрочно.

К законным основаниям относятся: значительная задолженность по арендной плате, нарушение покоя, острая потребность арендодателя в жилье для собственного проживания и отказ от разумного изменения договора. Существуют и другие основания: жильё требуется для исполнения действующего плана зонирования, либо применяется особое условие для конкретной группы жильцов, либо условие о возвращении. Если отказ касается только изменения размера платы, это не признаётся отказом от разумного изменения договора. Потребуйте, чтобы арендодатель письменно указал основание. Прежде чем давать согласие на выезд, обратитесь за консультацией.

Принцип Koop breekt geen huur (продажа не прекращает аренду) значит, что обычная продажа не отменяет вашу аренду. Узкое исключение предусмотрено для собственника, который ранее сам проживал в этом жилье. Он вправе прекратить аренду для продажи, только если выполнены все требования закона и в договоре есть обязательная оговорка. Если арендодатель опирается на это исключение, сверьтесь с официальные правила прекращения аренды арендодателем и проконсультируйтесь.

Проверьте увеличение платы в 2026 году

Процент, установленный по стране, является максимальным пределом, а не автоматическим повышением именно вашей платы. Сверьте договор и порядок уведомления с официальными правилами повышения. Применяйте предел, действующий на дату повышения.

В социальном жилье, комнатах, жилых фургонах и участках для них более низкие пределы применяются с 1 июля 2026 года. В среднем и свободном секторах — с 1 января по 31 декабря 2026 года. Указанные суммы относятся к 2026 году.

Таблицы, которые шире экрана, можно прокручивать по горизонтали.

Сектор арендыГодовой предел в 2026 годуЧто проверить
Социальный сектор: жильё с собственными удобствамиС 1 июля 2026 года: 4,1% при базовой плате от 350 €; до 25 € при плате ниже 350 €. Вместо этого при соблюдении условий возможно повышение по доходу до 50 € или 100 €.Сумма в евро заменяет процент. Плата не должна превышать максимума по баллам жилья.
Комната, жилой фургон или участок для негоС 1 июля 2026 года: 4,1%.Повышение по доходу на 50 € или 100 € применяется только к социальному жилью с собственными удобствами.
Middenhuur (средний сегмент аренды)6,1% с 1 января по 31 декабря 2026 года.В договоре должно быть условие о ежегодном повышении. Если расчёт по договору даёт меньше, действует меньшая сумма. Максимум по баллам тоже нужно соблюдать.
Vrije sector (свободный сектор аренды)4,4% с 1 января по 31 декабря 2026 года.В договоре должно быть условие о ежегодном повышении. Меньший согласованный процент действует; больший ограничивается законным пределом. Ограничение по закону действует до 1 мая 2029 года.

Как правило, арендодатель вправе увеличивать плату один раз в 12 месяцев. В социальном секторе предусмотрены исключения для первого года аренды и для ситуации, когда предыдущее повышение было сделано с задержкой. В среднем и свободном секторах исключения относятся к временному снижению или временной заморозке платы в установленных случаях. Если повышение следует после улучшения жилья, в каждом секторе действуют свои правила.

Сверьте старую и новую базовую плату, дату, уведомление и расчёт. Когда арендодатель предлагает повышение в социальном секторе, письменное уведомление должно быть получено минимум за два месяца. Если же договор предусматривает автоматическое ежегодное повышение, проконсультируйтесь о том, как оспорить его в суде.

Ежегодное повышение в среднем или свободном секторе допускается оспорить в Huurcommissie на протяжении четырёх месяцев с даты повышения. К примеру, если новая плата действует с 1 июля 2026 года, последний срок для обращения — 1 ноября 2026 года.

Завершите аренду и добейтесь возврата залога

Сберегите доказательства состояния жилья на момент выезда и передачи каждого ключа. Действуйте последовательно:

  1. Отправьте письменное уведомление в надлежащей форме.
  2. Договоритесь с арендодателем о дате окончания аренды.
  3. Заблаговременно попросите о предварительном осмотре, чтобы вы успели устранить повреждения, которые причинили сами.
  4. Добейтесь подписанного акта итогового осмотра.
  5. Сделайте свежие фотографии и видео с указанием даты.
  6. Ещё раз зафиксируйте показания счётчиков.
  7. Оформите фиксацию передачи каждого ключа.
  8. Передайте арендодателю номер счёта для возврата залога.
  9. Если через 14 дней вы не получили ни возврата, ни расчёта удержаний, потребуйте залог письменно.

Окончательный расчёт расходов на услуги может поступить уже после передачи ключей. Сохраняйте договор и подтверждения платежей, пока не проверите и этот расчёт.

Определите, куда обратиться в случае спора

Подбирайте помощь в зависимости от типа проблемы. В каждом gemeente (муниципалитете) работает пункт приёма жалоб на арендодателей. Местные консультации и разрешения на сдачу жилья могут отличаться. В таблице показано, куда обращаться:

Таблицы с большой шириной можно прокручивать по горизонтали.

Куда обращатьсяПо каким вопросамОграничения
HuurcommissieНачальная плата, баллы жилья, многие повышения платы, проблемы с содержанием жилья и расходы на услуги — если вопрос входит в компетенцию комиссии.Комиссия не взыскивает удержанный залог. В свободном секторе её полномочия уже.
Meldpunt goed verhuurderschap (пункт приёма жалоб на арендодателей) или местный huurteam (служба помощи арендаторам)Запугивание, незаконные сборы, непредоставление информации и нарушение правил о плате. Обращайтесь в муниципалитет, где находится жильё. На его официальном сайте найдите «meldpunt goed verhuurderschap» и используйте форму обращения или указанные контакты.Пункт приёма жалоб есть в каждом муниципалитете. Наличие huurteam и правила разрешений различаются. Само обращение не гарантирует возврат денег.
Kantonrechter (судья по гражданским делам низшей инстанции)Возврат залога, споры об условиях договора и прекращении аренды вне комиссии или после обращения в неё.Адвокат не обязателен, но вы должны соблюдать сроки и предоставлять доказательства.
Het Juridisch Loket (служба юридической помощи) или специалист по жилищному правуКонсультация до подписания соглашения об урегулировании, согласия на прекращение аренды или обращения в суд.Het Juridisch Loket помогает лично людям с низким доходом и небольшими сбережениями. Это руководство даёт общую информацию.

В одной папке держите подписанный договор, начальную плату, расчёт WWS, акты состояния жилья, банковские документы и все уведомления.

Если жильё и доход отвечают условиям, проверьте руководство по huurtoeslag (пособию на аренду). Пособие помогает оплачивать жильё, однако оно не решает, является ли плата по вашему договору законной.

Официальные источники

← Все гиды