Перейти к содержимому
InburgerStap
EnglishРусскийالعربيةNederlands

Жильё

Как проверить арендную плату в 2026 году по puntensysteem (системе баллов)

Если вы арендуете жильё или комнату в Нидерландах, этот гайд поможет вам выбрать, в каком порядке проверять арендную плату — с учётом договора, сроков и спора о дополнительных платежах.

Puntensysteem
На этой странице

Предел арендной платы определяется баллами и датой заключения договора

Если отдельное жильё сдаётся по договору, который подписали 1 июля 2024 года или позднее, максимальная плата по баллам действует вплоть до 186 баллов включительно. В 2026 году при 186 баллах базовая арендная плата обычно не может быть выше 1 228,07 евро. Чтобы возможное снижение считалось действующим с начала аренды, заявление нужно подать в течение 6 месяцев после начала аренды. Для старых договоров, комнат и заявлений, поданных позже, применяются процедуры, описанные ниже.

С помощью этого гайда вы сможете проверить цену, если арендуете жильё или комнату в Нидерландах.

Как система баллов (puntensysteem) устанавливает максимальную арендную плату?

В woningwaarderingsstelsel (WWS, системе оценки жилья) количество баллов определяется площадью, оборудованием и другими характеристиками. Для каждого числа баллов есть своя максимальная kale huur (базовая арендная плата). Она покрывает только жильё и не включает дополнительные услуги или коммунальные расходы. Huurcommissie (комиссия по арендным спорам) принимает во внимание такие параметры:

Если вы привыкли называть всю ежемесячную сумму «квартплатой», сначала отделите от неё плату за само жильё. С максимальным значением по баллам сравнивайте исключительно kale huur.

  • Площадь: нужно измерить комнаты и другие помещения, которые принимаются в расчёт.
  • WOZ-waarde (официальная оценочная стоимость недвижимости): этот показатель устанавливает gemeente (муниципалитет).
  • Энергоэффективность: в расчёт входит энергетическая метка жилья.
  • Кухня: длина столешницы и дополнительное оборудование, которое можно учитывать.
  • Ванная и туалет: их оснащение, а также вопрос о том, пользуетесь ли вы этими помещениями один или вместе с другими жильцами.
  • Отопление и охлаждение: устройства, которые обогревают или охлаждают каждую комнату.
  • Открытое пространство, доступное только вам: например, сад, терраса или балкон.

У большинства отдельных жилых помещений энергетические метки E, F и G снижают итог соответственно на 4, 9 и 15 баллов. Если здание внесено в реестр памятников, такие вычеты не применяются. Сверьтесь с правила энергетических меток.

Власти каждый год обновляют максимальную базовую арендную плату для каждого количества баллов. Начиная с 1 января 2025 года арендодатель должен предоставлять расчёт баллов при подписании любого нового договора, в том числе договора свободного сектора. Сравните этот расчёт со своими измерениями.

Если вы снимаете комнату или другое жильё без полного набора личных удобств, применяется woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO, система оценки несамостоятельного жилья). В ней учитываются собственная и общая площадь, удобства, энергоэффективность, расположение или данные WOZ. Для комнат, мобильных домов и участков под них существуют отдельные проверки. Аренда такого жилья остаётся регулируемой независимо от числа баллов.

Какие максимальные суммы установлены для отдельного жилья в 2026 году?

Таблица показывает обычные максимумы на верхней границе каждого диапазона для аренды, начинающейся в 2026 году. Сегмент определяется как баллами, так и начальной базовой арендной платой.

Широкие таблицы можно листать по горизонтали.

Баллы WWSГраница 2026 годаЧто означает результат
До 143 баллов включительно143 балла: максимум 932,93 евроСоциальный сегмент. Для каждого числа баллов в таблице есть свой максимум. Если договор подписан 1 июля 2024 года или позже, более высокая запрошенная цена не отменяет лимит.
144–186 баллов186 баллов: максимум 1 228,07 евроДля договоров, подписанных 1 июля 2024 года или позже, действует максимум по баллам, даже если начальная согласованная цена выше. Если аренда начинается в 2026 году, начальная базовая плата до 932,93 евро включительно относит договор к социальному сегменту. При более высокой начальной плате жильё с 144–186 баллами относится к среднему сегменту.
187 баллов или большеНет лимита WWS, если начальная базовая аренда в 2026 году выше 1 228,07 евроДля договора 2026 года свободный сектор требует обоих условий. Более низкая начальная цена может относить договор к регулируемому сегменту. Если сегмент оспаривается, обратитесь в Huurcommissie.

От даты, когда обе стороны подписали договор, зависит, действуют ли правила, введённые 1 июля 2024 года. Дата начала аренды задаёт денежную границу для соответствующего года.

Для отдельных домов закон допускает надбавку к сумме из таблицы. Это касается, например, зданий из реестра памятников и новостроек среднего сегмента, которые соответствуют условиям. Надбавка повышает разрешённую арендную плату, однако сегмент не изменяется. Попросите арендодателя подтвердить основание и сверьтесь с правила надбавок Huurcommissie.

Пример: договор подписан, а аренда начинается в январе 2026 года. Жильё получает 143 балла, законная надбавка отсутствует. Арендодатель запрашивает 1 000 евро базовой аренды в месяц. Максимум для 2026 года — 932,93 евро. Разница равна 67,07 евро в месяц.

В таблице ниже представлено максимальное обычное повышение аренды за 2026 год.

Таблицы большого размера можно прокручивать по горизонтали.

СегментОбычный максимум повышения в 2026 годуС какой даты
Социальная аренда4,1%1 июля 2026 года
Средний сегмент6,1%1 января 2026 года
Свободный сектор4,4%1 января 2026 года

Если в договоре среднего или свободного сегмента указано меньшее повышение, применяется сумма из договора. Социальная аренда ниже 350 евро может подорожать на 25 евро, а не на 4,1%. Для повышения социальной аренды с учётом дохода и для повышения после улучшения жилья предусмотрены отдельные условия.

При повышении арендной платы регулируемого жилья она не может превысить максимум по баллам с учётом законной надбавки. В гайде о договорах аренды рассказано, как проверить такое повышение.

Как проверить размер своей арендной платы?

В бесплатном Huurprijscheck (расчёте максимальной аренды) предусмотрены отдельные версии для самостоятельного жилья, комнат, мобильных домов и участков под них. Для отдельного жилья следует указать размеры, стоимость WOZ, энергетическую метку и удобства. Ошибка в измерениях или неправильно понятый вопрос способны изменить результат. Если спор относится к её компетенции, Huurcommissie выполняет собственный расчёт.

Отдельное жильё имеет собственный вход, кухню, туалет и место для мытья. При совместной аренде действуют дополнительные правила классификации. Когда жильё вместе арендуют трое или больше людей, перед выбором версии расчёта проверьте официальные правила для отдельного жилья.

Перед подписанием договора сравните запрошенную базовую арендную плату с результатом Huurprijscheck. После переезда проведите проверку заново:

  • Измерьте комнаты.
  • Сверьте энергетическую метку.
  • Проверьте WOZ-стоимость.
  • Сопоставьте результат с базовой арендой, в которую не входят плата за услуги и коммунальные расходы.

Сохраните результат, снимки, измерения и расчёт от арендодателя. Если баллы не совпадают, сохраните оба варианта.

Предупреждение

Заявление нужно подать в течение 6 месяцев

Обсуждение с арендодателем не увеличивает срок в 6 месяцев для проверки начальной аренды. Отправьте форму до того, как этот срок закончится, даже если переговоры о цене ещё идут.

Какие правила применяются к вашему договору?

Wet betaalbare huur (закон о доступной аренде) с 1 июля 2024 года ввёл защиту среднего сегмента. Значение имеет дата, когда договор подписали обе стороны. Ни дата составления документа, ни дата начала аренды не определяют, какой режим применяется. Для договоров, заключённых раньше, действуют переходные правила из таблицы.

Широкие таблицы разрешено прокручивать по горизонтали.

Ваш договор и жильёКакая защита действует сейчас
Договор подписан 1 июля 2024 года или позже; отдельное жильё набирает не более 186 балловДействует максимум WWS. Подайте на проверку начальной аренды в течение 6 месяцев или позже используйте процедуру с письменным предложением.
Договор подписан до 1 июля 2024 года; начальная базовая аренда не превышала действовавшую тогда liberalisatiegrens (границу свободного сектора)Это существующая социальная аренда. Защита WWS сохраняется. Можно запросить снижение на будущее по баллам.
Договор подписан до 1 июля 2024 года; начальная аренда была выше этой границы; сейчас жильё набирает не более 143 балловС 1 июля 2025 года действует текущий максимум WWS. Если арендодатель не скорректировал цену, направьте письменное предложение о снижении.
Договор подписан до 1 июля 2024 года; начальная аренда была выше этой границы; сейчас жильё набирает 144–186 балловМаксимум среднего сегмента не действует в течение этой аренды. Изменить сегмент могла только своевременная проверка начальной аренды.
Договор подписан до 1 июля 2024 года; начальная аренда была выше этой границы; сейчас жильё набирает 187 баллов или большеАренда остаётся в свободном секторе без лимита WWS. Правила договора и ежегодного повышения продолжают действовать.
Комната или другое несамостоятельное жильёОтдельный максимум WWSO действует независимо от даты подписания. Используйте версию Huurprijscheck для комнат.

В каких случаях удаётся уменьшить арендную плату и получить возврат переплаты?

Обратитесь за Toetsing aanvangshuurprijs (проверкой начальной арендной платы) не позже чем через 6 месяцев после того, как аренда началась. Такая проверка должна относиться к вашему первому договору с этим арендодателем по этому жилью. Продление договора или смена арендодателя не обнуляет и не возобновляет этот срок. Huurcommissie оценивает жильё таким, каким оно было на дату начала аренды. Если стартовая цена оказалась завышенной, более низкая аренда действует начиная с этой даты. Попросите арендодателя вернуть разницу. Пока дело не рассмотрено, вносите согласованную сумму.

Исключение предусмотрено для подходящего временного договора на срок не больше 2 лет, который подписали до 1 июля 2024 года. Заявление разрешено подать в течение 6 месяцев после завершения такого договора. Если временный договор подписан 1 июля 2024 года или позднее, продления этого срока не существует.

Каким образом уменьшить арендную плату по истечении первых 6 месяцев?

Когда 6 месяцев прошли, арендатор, на которого распространяется максимум по баллам, вправе попросить снижение на будущее. Эта процедура не возвращает переплату за прошлый период. Действуйте так:

  1. Отправьте арендодателю письменное предложение. Укажите нынешнюю базовую аренду, размер снижения, новую предлагаемую аренду и дату, с которой она должна вступить в силу. Приложите расчёт баллов.
  2. С момента получения арендодателем предложения до предложенной даты должно пройти как минимум 2 полных календарных месяца.
  3. Если арендодатель отказался или не ответил, направьте заявление в Huurcommissie не позже 6 недель после предложенной даты. Подать можно и раньше, если у вас есть подтверждение отказа или отсутствия ответа.

Каким образом обжаловать servicekosten (плату за услуги)?

Servicekosten взимаются дополнительно к базовой аренде. Ими могут покрываться уборка общих помещений, работа смотрителя, коммунальные услуги или движимая мебель. Арендодатель вправе требовать только фактически понесённые расходы. Ежегодно до 30 июня он обязан направить подробный расчёт за предыдущий календарный год. В нём ваши авансовые платежи сопоставляются с реальными расходами. По итогу вам либо возвращают деньги, либо предлагают доплатить.

Если в договоре указана одна сумма за жильё и услуги, а отдельная kale huur не выделена, это all-in prijs (единая плата без разбивки). По ней не видно, какая часть приходится на само жильё. Если вы уже попросили Huurcommissie проверить начальную аренду или снизить её по баллам, комиссия разделит all-in prijs в рамках того же дела. Отдельно просить о разделении в таком случае не требуется.

Чтобы обжаловать расчёт servicekosten:

  1. Напишите арендодателю. Если расчёта нет, запросите его. Если вы не согласны с начислениями, перечислите каждую спорную позицию и попросите изменить суммы.
  2. Предоставьте арендодателю 3 недели на ответ.
  3. Если вопрос остался нерешённым, обратитесь в Huurcommissie проверить расчёт servicekosten.

Заявление нужно подать не позднее чем через 2 года после даты, к которой расчёт должен был прийти. Для расходов за 2025 год срок истекает 30 июня 2028 года. Решение обязательно для социальной аренды и для всех договоров, подписанных 1 июля 2024 года или позже. Если договор свободного сектора заключён раньше, Huurcommissie может дать только рекомендацию, когда обе стороны письменно согласились к ней обратиться.

Правила о восьми категориях servicekosten с 2027 года начинают действовать автоматически для договоров, подписанных 1 января 2027 года или позднее. К уже существующему договору они применяются только по соглашению.

Если в договоре стоит одна общая цена без отдельных сумм за основную аренду и дополнительные расходы, Huurcommissie может её разделить. Когда уже идёт проверка начальной аренды или снижение аренды по баллам, разделение делают в рамках этого дела. Отдельное заявление не нужно.

Каким образом подать обращение в Huurcommissie?

Для проверки начальной аренды обращайтесь напрямую в Huurcommissie. Для последующего снижения по баллам сначала нужно отправить арендодателю письменное предложение. Начните дело в MijnHuurcommissie (личном кабинете комиссии). Загрузите договор, расчёт баллов и переписку по спору.

В 2026 году арендатор заранее вносит сбор 25 евро. Если вы выигрываете дело полностью, Huurcommissie возвращает все 25 евро. Если решение лишь частично в вашу пользу, комиссия возвращает часть сбора. При доходе на минимальном уровне или на уровне социального пособия можно запросить освобождение от оплаты.

Для проверки начальной аренды выберите форму проверки начальной цены. Для более позднего снижения — форму снижения по баллам. После этого придерживайтесь такого порядка процедуры:

  1. Подайте нужную форму до истечения срока. Заявление, поданное с опозданием, могут не принять к рассмотрению.
  2. Вовремя оплатите сбор.
  3. Передайте дополнительные сведения, которые запросит Huurcommissie.
  4. Дайте возможность осмотреть жильё. По делам о баллах инспектор часто приезжает с проверкой. Обе стороны получают отчёт и могут на него ответить.
  5. Ознакомьтесь с решением. Председатель может рассмотреть дело письменно, либо комиссия проводит слушание. В решении указаны сумма аренды, дата её действия и то, кто оплачивает сбор.

Большинство решений Huurcommissie обязательны и рассматриваются как новое соглашение сторон, если никто вовремя не запускает предусмотренную процедуру оспаривания. Письменное решение председателя можно оспорить через verzet (возражение в Huurcommissie) в течение 3 недель с даты отправки. Также можно обратиться к kantonrechter (судье по делам об аренде и другим гражданским спорам) в течение 8 недель с той же даты. После решения комиссии, в том числе после рассмотрения verzet, срок обращения в суд составляет 8 недель. Проверьте дату отправки и порядок оспаривания, указанные в решении.

До вынесения решения продолжайте вносить текущую аренду. После решения следуйте указанным в нём сумме и дате. Получите консультацию, если вы или арендодатель обращаетесь в суд.

Какие меры может принять gemeente при завышенной аренде?

В любом gemeente есть meldpunt (пункт приёма жалоб) на недобросовестных арендодателей. Контакты этого пункта арендодатель обязан вам предоставить. Ищите на официальном сайте своего муниципалитета «meldpunt goed verhuurderschap» (пункт жалоб на нарушения правил сдачи жилья). Начиная с 1 января 2025 года gemeente может также следить за соблюдением максимума по баллам. В зависимости от обстоятельств муниципалитет вправе предупредить арендодателя, выдать предписание с денежной санкцией, наложить штраф или в крайнем случае сам взять управление жильём на себя.

Gemeente не вправе установить вам более низкую аренду или присудить возврат. Аренду в споре, который относится к её компетенции, определяет Huurcommissie. Суд может обязать арендодателя вернуть деньги. Бесплатную жалобу в meldpunt можно рассматривать одновременно с делом в Huurcommissie. В гайде о проблемах с регистрацией по адресу разобрана ситуация, когда арендодатель мешает регистрации.

Как действовать, если проблемы с арендой возникают часто?

В договоре цена превышает максимум

Подпись под договором не отменяет установленный законом максимум аренды. Если 6-месячный срок ещё не истёк, подайте на проверку начальной аренды. Для этого не нужно сначала направлять предложение о последующем снижении. После окончания срока отправьте официальное предложение с нужными суммами, датой начала и расчётом баллов. Одной неформальной просьбы недостаточно: в ней нет всех обязательных сведений.

Если у вас старый договор в свободном секторе и набрано от 144 до 186 баллов, верхний предел среднего сегмента на время текущей аренды не применяется. Прежде чем подавать заявление, посмотрите таблицу переходных правил.

Арендодатель не выполняет решение Huurcommissie

В решении уточните, какая сумма аренды указана и с какой даты она действует. Когда из решения видно, что вы заплатили лишнее, направьте арендодателю письменную просьбу вернуть переплату. Huurcommissie деньги не взыскивает. Если арендодатель ответил отказом, обратитесь к Juridisch Loket (службу юридических консультаций) или в местный huurteam (служба поддержки арендаторов) за разъяснением, как заявить денежное требование.

Прежде чем удерживать предполагаемую сумму возврата из следующих платежей за аренду, посоветуйтесь со специалистом. Если вы сделаете такой вычет, это может обернуться спором о задолженности. Обращение в gemeente может помочь, когда завышение продолжается, однако уже сделанные платежи оно не вернёт. Если судебное дело начать не позднее чем через 8 недель, спор об аренде может быть рассмотрен заново.

Арендодатель не согласен с количеством баллов

Расхождение между вашим результатом и расчётом арендодателя может возникнуть из-за измерений, энергетической метки или стоимости WOZ. Huurcommissie вправе провести осмотр жилья и самостоятельно подсчитать баллы. Отчёт она отправляет и вам, и арендодателю, чтобы обе стороны могли дать замечания.

Если снижение аренды происходит позже, может приниматься во внимание энергетическая метка, которую зарегистрировали после предложенной даты снижения. Зарегистрировать метку необходимо до решения. В ней должно быть отражено состояние жилья на предложенную дату; улучшения, выполненные в период между этой датой и регистрацией, не учитываются. Условия приведены в правилах энергетических меток, обновлённых 16 июля 2026 года. Сохраните фотографии с датами, измерения и копию метки.

Арендодатель взимает плату за мебель отдельно

В servicekosten включается плата за движимую мебель и технику. Huurcommissie берёт за основу расчёта счета арендодателя на покупку. Когда предполагаемый срок службы предмета составляет 5 лет, как правило, разрешается начислять 20% его стоимости за год. При сроке 10 лет — 10% за год. Для предметов, которые служат дольше, могут применяться иные ставки. Когда первоначальный срок службы заканчивается, Huurcommissie проводит новую оценку предметов и на основе этой стоимости пересчитывает последующую ежегодную плату.

Встроенное оборудование и прочие недвижимые элементы не разрешается оплачивать в качестве движимой мебели. Запросите детальный расчёт и счета на покупку. Плата за мебель не является частью базовой аренды, поэтому регулируемое жильё из-за неё не переходит в свободный сектор.

Какой порядок проверки и снижения аренды выбрать?

Пока не закончились 6 месяцев, отправьте форму проверки начальной аренды до истечения этого срока. Если срок уже истёк, сначала выясните, применяется ли максимум. После этого воспользуйтесь официальным предложением и уложитесь в 6 недель, чтобы подать следующее заявление. Сохраните документы пяти видов: подписанный договор, расчёт баллов от арендодателя, результат Huurprijscheck, разбивку базовой аренды и servicekosten, а также всю переписку.

Когда договор подписан до 1 июля 2024 года либо сегмент неясен, до изменения суммы платежа попросите местный huurteam или Juridisch Loket проверить, как правильно действовать.

Другие руководства по аренде и юридической помощи:

Официальные источники

← Все гиды