ما الذي تتحقق منه في عقد الإيجار في هولندا عام 2026؟

راجع نوع العقد، والإيجار، والتأمين، ومهلة الإشعار

منذ 1 يوليو 2024، تُعد عقود onbepaalde tijd (غير محددة المدة) الشكل الغالب لعقود السكن. أما العقد المؤقت فيتطلب استثناءً قانونياً. قبل أن توقّع، تحقق من نوع العقد، ومن kale huur (الإيجار الأساسي)، ومن servicekosten (رسوم الخدمات)، ومن النقاط، ومن مهلة الإشعار. وبالنسبة إلى العقود المبرمة اعتباراً من 1 يوليو 2023، لا يزيد مبلغ التأمين على إيجار أساسي يعادل شهرين.

يقدّم لك هذا الدليل عوناً في مراجعة huurcontract (عقد إيجار) خاص بمسكن أو غرفة في هولندا، سواء عند التوقيع أو خلال فترة السكن أو عند المغادرة.

حدّد نوع عقدك

ابدأ من تاريخ إبرام العقد، ثم اقرأ بنوده لتعرف الفئة التي يقع فيها في الجدول. فمنذ 1 يوليو 2024، جعل Wet vaste huurcontracten (قانون عقود الإيجار غير محددة المدة) هذه العقود هي الوضع الافتراضي. مجرد كتابة «مؤقت» أو «قطاع حر» على العقد لا تكفي وحدها لتحديد حقوقك. وإذا كنت معتاداً على تجديد عقد السكن سنوياً، فلا تتعامل مع العقد الهولندي كما لو كان سنوياً تلقائياً. راجع نوع العقد وشروط إنهائه قبل التوقيع.

يمكنك تحريك الجداول العريضة جانبياً.

حتى يكون عقد مؤقت استثنائي جديد صالحاً لمدة لا تتجاوز سنتين، يلزم أن تنطبق عليه واحدة من الفئات القانونية الثماني. وتُبيّن Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (قرار استثناءات العقود المؤقتة) الشروط. أما الفئات الأربع الأولى فتتصل بالدراسة، أو أعمال البناء، أو الحاجة إلى دعم سكني:

يمكنك التمرير أفقياً عبر الجداول العريضة.

في استثناء الوالدين المنفصلين، يلزم أن يكون أحد الأطفال على الأقل دون سن 18 عاماً. واستثناء العمل في الجزر يخص الجزر الخمس الواردة أدناه:

يمكنك تحريك الجداول الواسعة أفقياً.

اطلب من المؤجر أن يوضح الاستثناء الذي ينطبق عليك. وإذا صادفت ملخصاً حكومياً أقصر، فاعتمد على الشروط القانونية المذكورة أعلاه. وقد عرضت مشاورة عقود الإيجار في يوليو 2026 خيارات أخرى للعقود. راجع عقدك استناداً إلى القواعد السارية، لا إلى المقترحات.

افحص البنود المكتوبة قبل أن توقّع

بالنسبة إلى الاتفاقات المبرمة اعتباراً من 1 يوليو 2023، يلزم المؤجر أن يوثّق اتفاق الإيجار كتابةً، وأن يزوّدك بمعلومات مكتوبة عن حقوقك. وتفرض Wet goed verhuurderschap (قانون حسن سلوك المؤجرين) هذه الواجبات. راجع العقد وملحقاته وتقرير الاستلام، وتأكد من ورود التفاصيل الآتية:

• اسم المؤجر واسم المستأجر، وعنوان المسكن، وتاريخ البدء، ونوع العقد، وأي شرط ساري لإنهائه.
• الإيجار الأساسي بصورة منفصلة عن الدفعة الشهرية المقدمة مقابل رسوم الخدمات.
• قيمة التأمين، وإثبات سداده، والحساب الذي سيُعاد إليه.
• نقاط woningwaarderingsstelsel (WWS، نظام تقييم المساكن)، والحد الأعلى للإيجار الأساسي.
• كيفية احتساب الزيادة في الإيجار وتاريخ تلك الزيادة.
• قائمة بالمحتويات وتقرير حالة موقّعان، إلى جانب قراءات العدادات والصور.
• قواعد الدخول، والإصلاح، والشكاوى، ومعلومات الاتصال بنقطة الإبلاغ التابعة للبلدية.

في العقود الجديدة المبرمة اعتباراً من 1 يناير 2025، يلزم المؤجر أن يمنحك حساب نقاط WWS.

في المعتاد، لا يدخل المؤجر مسكنك إلا بموافقتك. ويُستثنى من ذلك الطوارئ العاجلة. وإذا لم تكن قواعد الدخول مبينة في العقد، فاطلبها كتابةً.

راجع الإيجار الأساسي ونقاط WWS

يربط WWS جودة المسكن بعدد من النقاط، ثم يحدد على أساسها الحد الأعلى للإيجار الأساسي. ويشمل الحساب المساحة، وكفاءة الطاقة، والمرافق.

اختر من Huurcommissie (لجنة الفصل في نزاعات الإيجار) Huurprijscheck (فحص الإيجار) الأداة الملائمة لمسكنك. فأداة الغرفة ليست مثل أداة المسكن المستقل. وفي ما يلي أرقام وقواعد عام 2026:

يمكنك التمرير أفقياً عبر الجداول العريضة.

قد تكون القواعد مختلفة إذا كان العقد قد أُبرم قبل 1 يوليو 2024. احتفظ بالعقد الأول، وبقيمة إيجار البداية، وبحساب النقاط. وتشرح دليل حدود الإيجار ونظام النقاط في هولندا كيفية الاعتراض على إيجار مرتفع.

لكي تفحص إيجار البداية، قدّم طلباً إلى Huurcommissie في غضون 6 أشهر من بداية الإيجار. وإذا قررت اللجنة تخفيضه، فإن التخفيض يسري من البداية. وفي العقد المؤقت الاستثنائي المبرم اعتباراً من 1 يوليو 2024، تحسب إرشادات اللجنة الأشهر الستة من تاريخ التوقيع. تحقق من هذا التاريخ أيضاً إذا وقّعت قبل انتقالك إلى المسكن.

إذا كان عقدك المؤقت مبرماً قبل 1 يوليو 2024 ولم تتجاوز مدته سنتين، فالمهلة المتاحة لك أطول: 6 أشهر بعد انتهائه. وقد يفضي فحص الإيجار المنظم لاحقاً إلى خفض إيجارك في المستقبل. غير أنه في العادة لا يرد المبالغ الزائدة التي دفعتها منذ البداية.

ميّز رسوم الخدمات عن الإيجار الأساسي

من حق المؤجر أن يحصّل تكاليف الخدمات الفعلية والمسموح بها، لكن ليس من حقه أن يحقق ربحاً منها. قارن ما تدفعه مقدماً كل شهر مع الكشف السنوي. وينبغي أن يوضح الكشف التكاليف ونصيبك منها، وما إذا كان عليك دفع فرق أو ستستلم مبلغاً مسترداً. ويجب أن يصل إليك بحلول 1 يوليو من كل سنة.

إذا لم تكن الأرقام واضحة، فاطلب الفواتير التي استُند إليها في الحساب. وتحقق مما إذا كنت تدفع مقابل التدفئة والكهرباء وبقية المرافق عن طريق المؤجر أم مباشرة إلى المورد. وإذا كان العقد يجمع الإيجار الأساسي ورسوم الخدمات في مبلغ واحد، فاطلب من المؤجر أن يفصلهما. فعبارة «شامل كل شيء» وحدها لا تبيّن هل يغطي المبلغ التدفئة أو الكهرباء أو التنظيف.

سجّل مبلغ التأمين وحالة المسكن

في العقود المبرمة اعتباراً من 1 يوليو 2023، لا يزيد waarborgsom (مبلغ التأمين) على إيجار أساسي يعادل شهرين. أما العقود الأقدم فحدها إيجار أساسي يعادل ثلاثة أشهر. وعلى سبيل المثال، إذا أبرمت عقداً جديداً في 2026 بإيجار أساسي مقداره 900 يورو ودفعة خدمات مقدمة مقدارها 100 يورو، فالحد الأقصى للتأمين هو 1,800 يورو. ولا تُحتسب دفعة الخدمات في هذا الحساب.

إذا لم تكن هناك خصومات، فعلى المؤجر أن يعيد التأمين في غضون 14 يوماً من انتهاء الإيجار. وإذا خصم تكاليف مسموحاً بها، فيجب عليه إرسال بيان مكتوب كامل بهذه التكاليف، وإعادة ما تبقى في غضون 30 يوماً. وتحدد القواعد الرسمية للتأمين هذه المهل.

لا يُسمح بالخصم إلا لأربعة أسباب: إيجار لم تسدده، ورسوم خدمات لم تدفعها، وضرر تقع مسؤوليته عليك، وenergieprestatievergoeding (رسوم أداء الطاقة) لم تدفعها. ولا يُخصم مقابل الاستهلاك العادي أو الضرر الناتج عن إهمال المؤجر في الصيانة.

سجّل الدفع وحالة المسكن عند الاستلام عبر هذه الخطوات:

• سدّد عبر تحويل مصرفي، واحتفظ بالعقد والفاتورة وإثبات الدفع.
• التقط صوراً ومقاطع فيديو موثّقة بالتاريخ لكل غرفة، على أن تشمل العيوب وقراءات العدادات.
• اطلب أن يوقّع الطرفان على قائمة الموجودات وتقرير الاستلام. وجود سجل واضح لحالة المسكن عند الاستلام يساعد في بيان ما إذا كان الضرر قائماً قبل انتقالك.

راجع مدة الإشعار الواجبة في حالتك

تتوقف قاعدة الإشعار على نوع العقد وعلى من ينهي الإيجار. إذا أردت المغادرة، أرسل رسالة بالبريد المسجل واحتفظ بالإيصال. ووفق قواعد إشعار المستأجر الرسمية، يُقبل أيضاً البريد الإلكتروني أو الخطاب العادي متى أكّد المؤجر استلامه.

يمكنك تحريك الجداول العريضة أفقياً.

من الأسباب القانونية للإنهاء: تأخر كبير في سداد الإيجار أو إزعاج جسيم، أو حاجة المؤجر الملحة إلى استخدام المسكن، أو رفض تعديل معقول للعقد، أو حاجة المؤجر إلى العقار لتنفيذ مخطط استعمال أرض نافذ، إضافة إلى بعض شروط عقود الفئات المحددة أو شروط العودة. ورفض تعديل مبلغ الإيجار وحده لا يُعد رفضاً لتعديل معقول يبرر الإنهاء. اطلب من المؤجر أن يحدد السبب كتابةً، واستشر قبل أن توافق على المغادرة.

تعني قاعدة Koop breekt geen huur (بيع المسكن لا ينهي الإيجار) أن البيع العادي يبقي عقدك سارياً. وهناك استثناء محدود يسمح لمالك سبق أن سكن المسكن بإنهاء الإيجار من أجل بيعه. لكن يجب أن تتحقق جميع الشروط القانونية، وأن يتضمن العقد الشرط المطلوب. راجع قواعد إنهاء المؤجر للإيجار، واطلب مشورة إذا استند المؤجر إلى هذا الاستثناء.

راجع زيادة الإيجار لعام 2026

النسبة الوطنية هي حد أقصى؛ فهي لا تعني أن إيجارك سيرتفع تلقائياً. راجع العقد وطريقة الإشعار وفق القواعد الرسمية لزيادة الإيجار. وطبّق الحد الذي يسري في تاريخ الزيادة.

تسري الحدود التالية على القطاع الاجتماعي والغرف والمنازل المتنقلة وقطع الأرض المخصصة لها اعتباراً من 1 يوليو 2026. أما حدا القطاعين المتوسط والحر فيسريان من 1 يناير إلى 31 ديسمبر 2026. وفيما يلي أرقام وقواعد 2026:

يمكنك التنقل أفقياً في الجداول العريضة.

عادةً ما يستطيع المؤجر زيادة الإيجار مرة كل 12 شهراً. وفي القطاع الاجتماعي توجد استثناءات في السنة الأولى أو بعد تأخر زيادة سابقة. وفي القطاعين المتوسط والحر توجد استثناءات لحالات محددة من خفض الإيجار مؤقتاً أو تجميده. أما الزيادة بعد تحسين المسكن فلها قواعد منفصلة في كل قطاع.

راجع الإيجار الأساسي قبل الزيادة وبعدها، وكذلك تاريخها والإشعار وطريقة الحساب. وبالنسبة لزيادة يقترحها المؤجر في القطاع الاجتماعي، يجب أن يصل الإشعار المكتوب قبل الموعد بشهرين على الأقل. وإذا كان عقد الإيجار في القطاع الاجتماعي ينص على زيادة سنوية تلقائية، فاطلب مشورة بشأن الاعتراض عليها عبر المحكمة.

للاعتراض على زيادة سنوية في القطاع المتوسط أو الحر، قدّم طلباً إلى Huurcommissie في غضون 4 أشهر من تاريخ الزيادة. فمثلاً، إذا بدأت الزيادة في 1 يوليو 2026، فإن آخر موعد لتقديم الطلب هو 1 نوفمبر 2026.

أنهِ عقد الإيجار واسترد مبلغ التأمين

احتفظ بدليل على حالة المسكن عند المغادرة وعلى كل مفتاح أعدته. واتبع الخطوات التالية:

1. أرسل إشعاراً مكتوباً صحيحاً بإنهاء الإيجار.
2. اتفق مع المؤجر على التاريخ النهائي.
3. اطلب فحصاً أولياً مبكراً بما يكفي لإصلاح أي ضرر سبّبته.
4. احصل على تقرير فحص نهائي موقّع.
5. التقط صوراً وفيديو جديدين مع التاريخ.
6. سجّل قراءات العدادات مرة أخرى.
7. وثّق كل مفتاح تعيده.
8. أعط المؤجر حسابك المصرفي لإعادة التأمين.
9. اطلب التأمين كتابةً بعد 14 يوماً إذا لم يصلك المبلغ أو بيان بالخصومات.

قد يصلك كشف رسوم الخدمات النهائي بعد تسليم المفاتيح. احتفظ بالعقد وسجلات الدفع حتى تراجع هذه التسوية أيضاً.

حدد الجهة الملائمة لمشكلتك

قبل كل شيء، وضّح طبيعة المشكلة حتى تعرف مَن يستطيع تقديم المساعدة لك. لدى كل gemeente (بلدية) نقطة يمكن الإبلاغ عبرها، لكن خدمات الإرشاد المحلية وتصاريح الإيجار تختلف من مكان إلى آخر. من الجدول، اختر المسار الذي يناسب حالتك:

يمكنك التمرير أفقياً عبر الجداول العريضة.

احتفظ بملف واحد يجمع عقدك الموقّع وإيجار البداية وحساب WWS وتقارير الحالة وسجلات البنك وجميع الإشعارات.

إذا كان مسكنك ودخلك يستوفيان الشروط، فراجع دليل huurtoeslag (بدل الإيجار). يساعدك البدل في تكاليف السكن، لكنه لا يحدد هل مبلغ الإيجار في عقدك قانوني.

• العثور على مسكن للإيجار في هولندا
• استعادة مبلغ التأمين من المؤجر
• المساعدة القانونية المجانية والمدعومة في هولندا

المصادر الرسمية

• Rijksoverheid: Wet vaste huurcontracten vanaf 1 juli 2024 van kracht - القانون الذي جعل العقود غير محددة المدة هي الأصل لعقود السكن الجديدة المبرمة منذ 1 يوليو 2024.
• Rijksoverheid: Moet ik een huurcontract voor onbepaalde tijd aanbieden? - العقود غير محددة المدة والعقود المؤقتة القديمة، وحد السنتين للاستثناءات، وتذكير الانتهاء وحق المستأجر في الإنهاء المبكر؛ ويحدد القرار القانوني أدناه شروط الاستثناءات الدقيقة.
• Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen? - حد التأمين البالغ الإيجار الأساسي لشهرين، وإعادته خلال 14 يوماً، والتكاليف الأربع الوحيدة التي يجوز للمؤجر خصمها.
• Rijksoverheid: قواعد المؤجرين ووسطاء الإيجار - العقود والمعلومات المكتوبة، ودخول المؤجر إلى المسكن، والتأمين ورسوم الخدمات، ودور البلدية في تطبيق Wet goed verhuurderschap.
• Rijksoverheid: Welke regels gelden er voor een huurverhoging? - القاعدة التي تسمح عادة بزيادة الإيجار مرة كل 12 شهراً، وطريقة الاعتراض لدى Huurcommissie.
• Rijksoverheid: Maximale huurverhoging 2026 - الحدود القصوى لزيادة الإيجار في 2026: 4.1% للقطاع الاجتماعي، و6.1% للقطاع المتوسط، و4.4% للقطاع الحر.
• Rijksoverheid: Hoe zeg ik de huur op van mijn woning? - قواعد إشعار المستأجر، ومنها مهلة الشهر المعتادة، والاستثناءات لبعض العقود المحددة وأنواع السكن ذات القواعد الخاصة.
• Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder de huur opzeggen van mijn woning? - الأسباب القانونية لإنهاء المؤجر للإيجار ومهلة الإشعار من 3 إلى 6 أشهر، ومنها الشروط المحدودة للبيع من مالك سبق أن سكن المسكن.
• Government.nl (موقع الحكومة الهولندية بالإنجليزية): Step-by-step plan for tenants - قطاعات الإيجار في 2026، وفحص الإيجار، والمعلومات المكتوبة، ورسوم الخدمات والوساطة، ونقاط الإبلاغ البلدية.
• Volkshuisvesting Nederland (بوابة الحكومة للإسكان): Wet betaalbare huur (قانون الإيجار الميسور) - نظام WWS المحدّث الذي ينظم إيجارات القطاع المتوسط حتى 186 نقطة؛ يسري منذ 1 يوليو 2024، وتستطيع البلديات فرض تطبيقه منذ 2025.
• Huurcommissie - دور اللجنة في نزاعات الإيجار والصيانة ورسوم الخدمات؛ وتوضح صفحات الإجراءات أدناه شروط قبول الطلبات ومهلها.
• Huurcommissie: Huurprijscheck - أدوات فحص نقاط منفصلة للمساكن المستقلة والغرف ذات المرافق المشتركة والمنازل المتنقلة وقطع الأرض المخصصة لها.
• Overheid.nl (بوابة المعلومات والخدمات الحكومية الهولندية): Wet vaste huurcontracten - القواعد القانونية لتذكير انتهاء العقد المؤقت وتمديده، والعقود الأقدم، والاستثناء المحدود الذي يسمح لمالك سبق أن سكن المسكن بإنهاء الإيجار لبيعه.
• Overheid.nl: Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst - الفئات القانونية الثماني المسموح لها بعقد مؤقت وشروط كل فئة؛ ولهذا النص أولوية على الملخصات الحكومية المختصرة.
• Overheid.nl: التعديلات الفنية السارية منذ 1 يناير 2026 - أصبح قرار العقود المؤقتة يشير إلى منشأة استقبال تابعة لـCOA؛ ولم تتغير الفئات السبع الأخرى.
• Overheid.nl: Wet goed verhuurderschap - واجب كتابة العقد وتقديم المعلومات، وقواعد إعادة التأمين، وفئات الخصم الأربع المسموح بها.
• Rijksoverheid: عقود إيجار الفئات المحددة - عقود الطلاب والشباب وكبار السن وذوي الإعاقة الجسدية والأسر الكبيرة؛ وقواعد الإشعار والحماية القضائية.
• Rijksoverheid: التعديلات المقترحة لعقود الإيجار في يوليو 2026 - مشاورة يوليو 2026 تتناول خيارات مقترحة للعقود، لا قواعد دخلت حيز التنفيذ.
• Volkshuisvesting Nederland: إلزام المؤجر بتقديم نقاط WWS - يجب على المؤجر تقديم حساب النقاط للمستأجر الجديد منذ 1 يناير 2025؛ وتستطيع البلدية تطبيق الحدود القصوى للإيجار المنظم.
• Rijksoverheid: قطاعات الإيجار الاجتماعي والمتوسط والحر - تصنيف القطاع بحسب إيجار البداية وتاريخ العقد والنقاط؛ واشتراط مدخل ومطبخ ومرحاض وحمام خاصة للمسكن المستقل.
• Huurcommissie: الحدود القصوى للإيجار الأساسي للمساكن المستقلة في 2026 - في جدول نقاط 2026، تعادل 143 نقطة إيجاراً أقصى قدره 932.93 يورو شهرياً، وتعادل 186 نقطة 1,228.07 يورو شهرياً.
• Huurcommissie: فحص إيجار البداية - مهلة الأشهر الستة، والاستثناء للعقود المؤقتة الأقدم، وتطبيق خفض الإيجار من بداية العقد.
• Rijksoverheid: خطوات استئجار مسكن - فحص الإيجار المتأخر يؤثر في الإيجار المستقبلي؛ ويحصّل المؤجر تكاليف الخدمات الفعلية، ولكل بلدية نقطة إبلاغ.
• Rijksoverheid: رسوم الخدمات - الكشف السنوي الذي يجب تقديمه بحلول 1 يوليو، ودفع فواتير المرافق عبر المؤجر أو المورد، وفصل الإيجار الشامل إلى مكوناته.
• Huurcommissie: الزيادات السنوية في القطاع المتوسط - حد الزيادة في 2026 البالغ 6.1%، وضرورة وجود شرط للزيادة، ومهلة الأربعة أشهر للاعتراض.
• Huurcommissie: زيادات الإيجار المنصوص عليها في العقد - استثناءات تكرار الزيادة في القطاعين المتوسط والحر، وحدود العقد والمهل، ومسار المحكمة للزيادة التعاقدية في القطاع الاجتماعي.
• Volkshuisvesting Nederland: أسباب إنهاء المؤجر للإيجار - شروط diplomatenclausule، ومنها استمرار نية المؤجر أو المستأجر السابق في السكن بالمسكن؛ والبيع العادي يبقي الإيجار قائماً؛ ورفض تعديل الإيجار وحده ليس سبباً لإنهاء العقد بسبب رفض تعديل معقول.
• Volkshuisvesting Nederland: التأمين وتقارير حالة المسكن - خصومات التأمين وإثبات المؤجر للضرر وتقارير الحالة ومسار المحكمة؛ ولا تتولى Huurcommissie استرداد التأمين.
• Rechtspraak (المحاكم الهولندية): إجراءات نزاعات الإيجار - إجراءات نزاع الإيجار أمام kantonrechter، وعدم إلزامك بتوكيل محامٍ.
• Het Juridisch Loket - المساعدة القانونية الشخصية لمن لديه دخل منخفض ومدخرات محدودة.
• Het Juridisch Loket: إشعار المستأجر بإنهاء الإيجار - ارتباط مهلة الإشعار بفترة دفع الإيجار، والإنهاء المبكر في عقود تتضمن diplomatenclausule.
• Rijksoverheid: الموقع الرسمي لـCOA ودورها - تعريف COA بوصفها الهيئة المسؤولة عن استقبال طالبي اللجوء، والرابط إلى موقعها الرسمي.
• Volkshuisvesting Nederland: نقاط الإبلاغ البلدية - نقاط البلدية للإبلاغ عن مشكلات المؤجر، ودورها، واختلاف ترتيباتها المحلية.