Как вернуть залог за аренду жилья в Нидерландах

Залог подлежит возврату в течение 14 дней, а при допустимых удержаниях — в течение 30 дней

Ваш waarborgsom (арендный залог) арендодатель обязан выплатить в течение 14 дней после завершения аренды, когда нет законных причин что-либо удерживать. Если удержания допустимы, остаток причитается вам в течение 30 дней. Помимо этого, арендодатель должен предоставить полный письменный расчёт удержаний. Сумма за ущерб должна отвечать фактическим расходам арендодателя. Если деньги не поступили в срок, направьте письменное требование.

Начните до выезда

Согласуйте с арендодателем осмотр заранее, до того как выедете. Тогда останется время исправить то, о чём вы договорились. Сохраните снимки, данные счётчиков и письменное подтверждение того, что ключи возвращены.

Убедитесь, каков максимальный залог и когда его должны вернуть

Предельный размер залога определяется датой подписания договора. За основу берут kale huur (базовую арендную плату): в неё не входят расходы на обслуживание и коммунальные услуги.

Таблицы, которые не помещаются по ширине, можно листать вбок.

К примеру, если договор новый, 2026 года, а базовая плата составляет 900 евро в месяц, залог не должен превышать 1 800 евро. Даже когда общая месячная сумма больше, верхняя граница залога остаётся такой же. Храните доказательство банковского перевода либо расписку с подписью.

Когда по новому договору частный арендодатель запросил залог выше двух месяцев базовой арендной платы, соблюдение ограничения может обеспечить ваш gemeente (муниципалитет). Если арендодатель — woningcorporatie (жилищная корпорация), направьте жалобу в её комиссию по жалобам. Муниципальный пункт жалоб способен перенаправить вас туда. Но чтобы вернуть деньги, всё равно может потребоваться суд. Муниципальная процедура приведена в правилах Wet goed verhuurderschap (Закона о добросовестной аренде) для арендаторов.

Отсчёт срока возврата начинается с даты, когда аренда официально завершилась. Эти сроки действуют по состоянию на октябрь 2026 года. Осмотр жилья и подготовка документов арендодателем дату выплаты не сдвигают.

Широкие таблицы допускается прокручивать в горизонтальном направлении.

Ключи передайте так, как вы договорились, и сохраните подтверждение. Если из залога 1 800 евро арендодатель законно вычел 300 евро, то 1 500 евро, которые остались, должны быть возвращены в течение 30 дней. Из-за спора о 300 евро арендодатель не вправе удерживать весь залог.

Разберитесь, на каком основании делается каждое удержание

Удерживать деньги арендодатель вправе лишь по четырём перечисленным ниже основаниям. Они закреплены в статье 7:261b Burgerlijk Wetboek (Гражданского кодекса Нидерландов):

• Реальные затраты арендодателя на исправление повреждений, за которые ответственны вы.
• Неуплаченная арендная плата.
• Долг по расходам на обслуживание.
• Долг по energieprestatievergoeding (плате за энергетическую эффективность).

По каждому вычету уточняйте, в какую из разрешённых категорий он попадает и какими доказательствами подкреплён. Если удержание связано с ущербом, потребуйте акты состояния жилья и оплаченный счёт либо иное подтверждение фактических расходов. Одна лишь смета не доказывает, что арендодатель уже понёс расходы. Отдельные платежи за администрирование, составление договора или обработку документов из залога удерживать нельзя. Однако разрешённые административные расходы в предоставленном расчёте расходов на обслуживание могут быть включены в вашу задолженность по этим расходам.

Затраты на уборку допускается вычесть, когда вы оставили жильё грязным либо не исполнили согласованные условия возврата. Размер вычета должен отвечать фактическим расходам арендодателя. Обычный сбор за уборку между жильцами сам по себе не даёт основания для удержания. Удерживать расходы, вызванные естественным износом либо плохим обслуживанием или ремонтом со стороны арендодателя, нельзя.

Уборка в момент въезда и выезда не считается расходами на обслуживание. А вот согласованная уборка общих зон может к ним относиться. Арендодатель обязан сопоставить ваши авансовые платежи с фактическими расходами за год.

Затраты на ремонт или замену ключей обязаны быть разумными и подтверждёнными. Удержать их можно лишь при условии, что потеря или повреждение — ваша ответственность. Если ключи потеряны или не возвращены, попросите пояснить, какой именно ремонт или замена требуются, и подтвердить реальную стоимость. Когда поменяли весь замок, уточните, почему нельзя было ограничиться заменой ключа. Sleutelgeld (плата за въезд) — это иной платёж: требовать такую дополнительную сумму арендодатель не вправе.

Не путайте ущерб с естественным износом

Ответственность за ущерб может лежать на вас, если вы не исполнили обязанности арендатора. Износ, вызванный возрастом вещи или обычным использованием, из залога вычитать нельзя. Ущерб из-за ненадлежащего или несвоевременного обслуживания и ремонта — зона ответственности арендодателя. Крупные работы по обслуживанию и ремонту тоже относятся к обязанностям арендодателя. А вот обычная уборка и мелкий ремонт, перечисленные в официальных правилах для арендаторов и арендодателей, входят в вашу ответственность.

Примеры в таблице помогают проверить основание для удержания. Но чтобы удержать сумму за ущерб или уборку, арендодатель в любом случае обязан доказать вашу ответственность и фактические расходы.

Таблицы с большим количеством столбцов можно прокручивать по горизонтали.

Если счёт выставлен за замену старой изношенной вещи, поинтересуйтесь, почему замена была необходима и как посчитали сумму. Сопоставьте состояние при въезде и при выезде, возраст предмета, необходимый ремонт и фактические затраты. Каждую неподтверждённую сумму оспаривайте отдельно. Настаивайте на своевременном возврате остальной части залога.

Сопоставьте акты, составленные при въезде и выезде

Документ opnamestaat (акт состояния жилья) фиксирует, в каком виде жильё передали вам. Подписанный акт при въезде сохраните. Согласно статье 7:224, вы обязаны вернуть жильё в том состоянии, которое зафиксировано, за исключением разрешённых изменений и износа из-за возраста.

Когда такого описания нет, закон исходит из того, что при въезде жильё находилось в том же состоянии, что и к концу аренды. Арендодатель может опровергнуть это доказательствами. Потребуйте от него подтверждения, что ущерб появился именно во время вашей аренды.

Когда аренда началась раньше 1 августа 2003 года

Возможно, действует старое правило доказывания: может считаться, что жильё вам передали в хорошем состоянии. Уточните у huurteam (местной службы помощи арендаторам) или у юриста, как это правило применить к вашим документам.

Подготовьте доказательства, прежде чем вернуть ключи

Заранее подготовьтесь к осмотру при выезде и всё документируйте в момент передачи жилья. Держите документы в одной папке:

1. Согласуйте с арендодателем осмотр до выезда.
2. Запросите письменный перечень работ, которые вам ещё предстоит выполнить.
3. Попросите арендодателя датировать и подписать акт предварительного осмотра.
4. Сделайте согласованные работы до финального осмотра.
5. Сфотографируйте или снимите на видео с датой каждую комнату, каждый прибор и все обнаруженные недостатки. Сделайте как общие планы, так и крупные планы деталей.
6. Зафиксируйте показания счётчиков газа, электроэнергии и воды.
7. Присутствуйте при итоговом осмотре.
8. До того как подписать итоговый акт, укажите в нём свои разногласия.
9. Попросите арендодателя проставить дату в итоговом акте и подписать его.
10. Верните все ключи.
11. Возьмите письменное подтверждение с датой о том, что арендодатель получил ключи.
12. По электронной почте сообщите свой IBAN (международный номер банковского счёта), новый адрес и дату завершения аренды.

Перед подписанием убедитесь, что в акте отражены ваши возражения и что он не говорит о вашем согласии со спорной суммой. Если акт по-прежнему вызывает у вас несогласие, не ставьте подпись и получите юридическую консультацию. Сохраните акт при въезде, оба акта осмотра, квитанции за ремонт, переписку, а также оригиналы фотографий и видео. Возражение по расходам либо внесите в акт, либо отправьте по электронной почте в тот же день.

Когда арендодатель не составил акт осмотра

Перед тем как вернуть ключи, отправьте свои фотографии с датами, показания счётчиков, перечень ключей и описание состояния жилья. Подтверждение отправки сохраните. Независимо от этого арендодатель обязан доказать основание и реальную сумму удержания.

Если срок истёк, направьте письменное требование

Когда прошло 14 или 30 дней, а выплаты всё нет, арендодатель по закону может уже считаться просрочившим. Отдельное напоминание о просрочке может быть не нужно, так как дата платежа установлена законом. Но письменное требование всё равно отправьте: оно закрепляет ваше требование и предоставляет последний шанс заплатить.

Rijksoverheid (центральное правительство Нидерландов) советует сначала направить письменное требование, а если деньги так и не пришли — обратиться в суд. Порядок действий такой:

1. Определите остаток: от суммы внесённого залога отнимите уже возвращённые средства и те удержания, которые вы признаёте.
2. В требовании напишите адрес жилья, стороны договора, дату окончания аренды и точную сумму, которую нужно вернуть.
3. Поясните, на каком основании вы оспариваете каждое удержание.
4. Потребуйте полный расчёт и доказательства реально понесённых расходов.
5. Укажите свой IBAN и разумный конечный срок для оплаты.
6. Оговорите, что оставляете за собой право на законные проценты, компенсацию расходов и обращение в суд.
7. Направьте требование электронной или обычной почтой.
8. Сохраните копию.
9. Если арендодатель не отвечает, пошлите требование заказным письмом.
10. Храните подтверждения об отправке и доставке заказного письма.

Можно использовать такой текст: «Аренда жилья по адресу [адрес] завершилась [дата]. Внесённый мной залог равен [сумма] евро. Установленный законом срок возврата истёк. Прошу перечислить [остаток] евро на счёт [IBAN] до [дата] и направить полный расчёт с доказательствами по каждому удержанию. Я оставляю за собой право на законные проценты, возмещение расходов и обращение в суд».

Het Juridisch Loket (служба юридических консультаций) даёт образец письма на нидерландском языке. Применяйте его лишь при условии, что жильё возвращено без повреждений и у вас нет долга по арендной плате. Такое письмо допускается отправить спустя две недели после окончания договора. Если вы не согласны с ущербом или задолженностью по аренде, адаптируйте текст под свою ситуацию или попросите юридической помощи.

Пока арендодатель просрочил выплату, вы вправе требовать wettelijke rente (законные проценты). Для некоммерческих долгов ставка с 1 января 2026 года равна 4% в год. Ставки меняются, поэтому перед расчётом сверьтесь с действующую ставку. То, что залог хранился в период аренды, само по себе не значит, что арендодатель обязан платить проценты за просрочку.

Решите, в какую инстанцию обращаться

Сначала решите, чего вы хотите: чтобы проверили соблюдение правил арендодателем, чтобы приняли решение о возврате денег или чтобы получить консультацию. Обращение в одну организацию не заменяет требования к другой.

Широкие таблицы допускается прокручивать по горизонтали.

Муниципалитет вправе принять жалобу на то, что залог не возвращён. Однако сам невозврат не относится к Wet goed verhuurderschap, поэтому муниципалитет не может заставить выплатить деньги. Huurcommissie тоже отмечает, что решение по требованию о возврате залога может вынести только судья.

В спорах о расходах на обслуживание решения Huurcommissie обязательны для арендаторов социального сектора. Они обязательны и для арендаторов среднего и свободного секторов, если договор заключён 1 июля 2024 года или позже. Если договор свободного сектора был заключён раньше, Huurcommissie может только дать рекомендацию — при условии, что договор это разрешает. Проверьте информацию Huurcommissie о расходах на обслуживание. Пока тянется этот спор, не упустите срок давности по своему требованию о залоге.

Подготовьте иск и подсчитайте судебные издержки

Чтобы арендный спор получил окончательное разрешение, подайте в kantonrechter иск посредством dagvaarding (судебной повестки). Участие адвоката не обязательно. Повестку доставляет gerechtsdeurwaarder (судебный исполнитель). О том, как начать дело, рассказывает Rechtspraak (судебная система Нидерландов) в описании процедуры по арендному спору.

Просите вернуть остаток залога, законные проценты и компенсацию расходов, которые разрешено заявить. Приобщите документы, которые у вас есть, из каждой группы:

• Арендный договор и доказательство уплаты залога.
• Акты при въезде и выезде, снимки и подтверждение передачи ключей.
• Расчёт удержаний от арендодателя и ваше письменное требование.
• Расчёт остатка залога и процентов с датой.

В таблице указан griffierecht (судебный сбор) для физического лица по тарифам 2026 года. При выборе диапазона суммы принимаются во внимание остаток залога, заявленные расходы на взыскание, понесённые до начала дела, и проценты, начисленные до вручения повестки. Окончательный размер сбора устанавливает канцелярия суда.

Широкие таблицы допускают горизонтальную прокрутку.

В бюджет также включите оплату судебного исполнителя и консультаций.

Если доход низкий и вам положен льготный тариф, размер сбора равен 93 евро. К повестке приложите toevoeging (решение о предоставлении субсидируемой юридической помощи) либо inkomensverklaring (справку о доходах). Когда заявление уже подано, а документ пока не получен, добавьте копию заявления. До подачи сверьтесь с судебные сборы и требования для льготного тарифа.

Судья вправе потребовать, чтобы проигравшая сторона возместила другой стороне часть расходов. Издержки, которые решение не покрывает, могут остаться на вас.

Коллекторская компания может выставлять требования об оплате, однако наложить арест на имущество арендодателя она не вправе. Судебный исполнитель может взыскать деньги путём ареста имущества, если имеется решение суда или другой исполнительный документ. Сопоставьте плату за взыскание с суммой вашего требования. До того как добавлять фиксированные расходы на взыскание, посоветуйтесь с юристом.

Не дайте истечь пятилетнему сроку давности

По договорному требованию об оплате, как правило, применяется пятилетний срок исковой давности. Отсчёт начинается с начала дня, который идёт после даты, когда выплата должна была быть произведена. Ясное письменное требование либо письменное заявление, где вы недвусмысленно сохраняете право на выплату, способно прервать этот срок и начать новый. Сохраните доказательство того, что арендодатель получил документ.

То, как применяются правила давности, зависит от документов и дат в вашем деле. За юридической консультацией обратитесь заблаговременно, задолго до окончания пяти лет.

Урегулируйте типичные проблемы с залогом

Если у вас была привычка покрывать залогом плату за последний месяц, не применяйте такую схему к новому договору. Вначале возьмите у арендодателя письменное согласие на зачёт в отношении конкретного платежа. В противном случае платите аренду вплоть до завершения срока. Из залога допускается удержать неоплаченную аренду.

Когда арендодатель оставляет себе весь залог из-за одного оспариваемого пункта, потребуйте в течение 30 дней вернуть ту часть, что осталась после правомерных и подтверждённых удержаний. Спорную сумму выделите в требовании отдельно.

Когда оплата шла агентству или наличными, храните расписку. Отправьте сообщение как арендодателю, так и человеку либо компании, принявшим деньги. Если договор, расписка и банковский платёж называют разных сторон, попросите huurteam или юриста установить, кто обязан вернуть залог. Перед внесением следующего залога прочитайте о мошенничестве с арендой.

Соберите в единую папку хронологию событий, договор, подтверждение оплаты, акты, оригиналы фотографий, подтверждение передачи ключей, переписку и расчёты. Если после письменного требования деньги так и не пришли, попросите помощи в подготовке иска.

Чтобы получить помощь с требованием или со следующей арендой, воспользуйтесь этими материалами:

• Бесплатная и субсидируемая юридическая помощь в Нидерландах
• Как устроены договоры аренды в Нидерландах

Официальные источники

• Rijksoverheid: правила возврата залога за аренду - Максимальная сумма залога, сроки возврата в 14 и 30 дней, допустимые удержания, уборка, осмотр и обращение в суд после письменного требования.
• Rijksoverheid: дополнительные расходы при аренде жилья - Максимальный залог для новых и старых договоров, подтверждение оплаты, запрет платы за въезд и оспаривание удержаний.
• Rijksoverheid: ремонт за счёт арендатора и арендодателя - Как распределяются обязанности по мелкому ремонту, уборке и крупным ремонтным работам.
• Volkshuisvesting Nederland (государственный жилищный портал): залог за аренду - Сроки возврата, естественный износ, акты состояния жилья, обязанность доказывать ущерб, правило для аренды до августа 2003 года и разрешение споров.
• Burgerlijk Wetboek: книга 7 - Статьи 7:218, 7:224 и 7:261b об ущербе по вине арендатора, состоянии при возврате жилья, максимальном залоге, сроках возврата и доказанных фактических расходах.
• Volkshuisvesting Nederland: Wet goed verhuurderschap для арендаторов - Что может контролировать муниципалитет, включая завышенный залог и отсутствие письменной информации, и когда для возврата денег нужен суд.
• Huurcommissie: муниципалитеты и жалобы на залог - Муниципальный контроль завышенного залога и спор о его невозврате — разные процедуры. Невозврат не подпадает под Wet goed verhuurderschap.
• Huurcommissie: жалобы на действия арендодателя - Huurcommissie не может обязать арендодателя вернуть залог. Такое денежное требование рассматривает суд.
• Huurcommissie: годовой расчёт расходов на обслуживание - В годовом расчёте авансовые платежи сравнивают с фактическими расходами на обслуживание. Доступ к процедуре зависит от сектора аренды и даты договора.
• Huurcommissie: прочие расходы на обслуживание - Уборка общих зон, исключение уборки при въезде и выезде и допустимые административные расходы в предоставленном годовом расчёте.
• Rechtspraak: обычная процедура по арендному спору - Чтобы получить окончательное решение по арендному спору, подайте иск в kantonrechter через повестку. Участие адвоката необязательно.
• Rechtspraak: судебные сборы в кантональном отделении суда - Сборы 2026 года, документы для льготного тарифа, возможность представить копию заявления до получения документа и возможность частичного возмещения расходов.
• Rijksoverheid: проценты по закону - Ставка процентов по закону для некоммерческих долгов — 4% годовых с 1 января 2026 года.
• Burgerlijk Wetboek: книга 6 - Статьи 6:81–6:83 и 6:119 о просрочке после установленной даты платежа и процентах по закону.
• Burgerlijk Wetboek: книга 3 - Статьи 3:307 и 3:317 о пятилетнем сроке исковой давности и его прерывании письменным требованием или заявлением о сохранении права на выплату.
• Rijksoverheid: полномочия коллекторской компании и судебного исполнителя - Коллекторская компания не может взыскивать деньги через арест имущества. Судебный исполнитель может исполнить решение суда.
• Het Juridisch Loket: образец требования о возврате залога - Образец письма на нидерландском языке для арендаторов, которые вернули жильё без ущерба и не должны арендную плату. Его можно отправить через две недели после окончания договора.
• Rijksoverheid: полномочия судебного исполнителя - Для ареста имущества судебному исполнителю нужно решение суда или другой исполнительный документ.
• Volkshuisvesting Nederland: контроль соблюдения правил аренды - Жалобы на жилищную корпорацию рассматривает её комиссия по жалобам. Муниципальный пункт жалоб может направить туда заявителя.
• Huurcommissie: расходы на обслуживание для арендаторов - Как проверить расчёт расходов на обслуживание и оспорить его, включая сравнение авансов с фактическими расходами.
• Rechtspraak: расчёт судебного сбора по гражданскому делу - При определении сбора учитывают сумму требования, заявленные расходы на взыскание до суда и проценты до вручения повестки. Итоговый сбор определяет канцелярия суда.
• Het Juridisch Loket: возврат съёмного жилья - Осмотр и расходы на ремонт: не подписывать спорный акт, обращаться за юридическим советом и проверять обоснованность расходов.