Je waarborgsom terugkrijgen in Nederland

Terugbetaling van je waarborgsom: binnen 14 dagen, of binnen 30 dagen wanneer er toegestane inhoudingen zijn

Als er niets ingehouden mag worden, moet je verhuurder je waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Zijn er wel toegestane inhoudingen, dan moet hij het resterende bedrag binnen 30 dagen overmaken. Daarbij hoort ook een volledige schriftelijke specificatie van de kosten die hij inhoudt. Voor schade mag hij uitsluitend kosten rekenen die hij echt heeft gemaakt. Betaalt hij te laat, stuur dan een schriftelijk verzoek om betaling.

Begin vóór je verhuist

Tijdens een voorinspectie loop je samen met de verhuurder door de woning voordat je verhuist. Zo heb je nog gelegenheid om punten die zijn afgesproken te herstellen. Maak met de verhuurder een afspraak voor die inspectie. Bewaar foto’s, meterstanden en schriftelijk bewijs dat je de sleutels hebt ingeleverd.

Check het maximumbedrag en de datum waarop moet worden betaald

Hoe hoog je waarborgsom maximaal mag zijn, hangt af van de datum waarop je het huurcontract ondertekende. Voor dat maximum wordt de kale huur gebruikt: de huur zonder servicekosten en zonder nutsvoorzieningen.

Bij brede tabellen is horizontaal scrollen mogelijk.

Een nieuw huurcontract uit 2026 met een kale huur van € 900 per maand: daarbij mag de waarborgsom bijvoorbeeld niet hoger zijn dan € 1.800. Dat maximum blijft gelden, ook als je per maand in totaal meer betaalt. Bewaar de bankoverschrijving of een ondertekende kwitantie als bewijs dat je hebt betaald.

Als een particuliere verhuurder bij een nieuwer contract meer dan twee maanden kale huur als waarborgsom vroeg, kan de gemeente dat maximum handhaven. Huur je van een woningcorporatie, dien dan een klacht in bij de klachtencommissie van de corporatie. Het meldpunt van de gemeente kan je naar die commissie verwijzen. Toch kan een rechtszaak nog nodig zijn om je geld terug te krijgen. In de Wet goed verhuurderschap voor huurders staat hoe je bij de gemeente een melding maakt.

De termijn voor terugbetaling gaat in op het moment dat je huurovereenkomst juridisch eindigt. Deze termijnen gelden in oktober 2026. Een inspectie of de administratie van de verhuurder verandert niets aan de datum waarop hij moet betalen.

Bij brede tabellen is het mogelijk om horizontaal te scrollen.

Geef de sleutels terug op de afgesproken manier en bewaar daarvan bewijs. Stel dat de verhuurder € 300 mag inhouden van een waarborgsom van € 1.800. Dan moet je de overige € 1.500 binnen 30 dagen ontvangen. Een meningsverschil over die € 300 is geen reden om de volledige waarborgsom achter te houden.

Controleer iedere aftrek van je waarborgsom

Alleen voor de vier situaties hieronder mag je verhuurder geld inhouden. Artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek bepaalt deze grenzen:

• Kosten die echt zijn gemaakt om schade te herstellen waarvoor jij verantwoordelijk bent.
• Huur die je nog verschuldigd bent.
• Servicekosten die je nog moet voldoen.
• Een energieprestatievergoeding (dat is een afgesproken bedrag voor een heel energiezuinige huurwoning) die je nog moet betalen.

Vraag bij iedere inhouding om welke van de vier redenen het gaat en welk bewijs de verhuurder daarvoor heeft. Gaat het om schade? Vraag dan de opnamestaten (beschrijvingen van de staat van de woning) en een betaalde factuur of ander bewijs dat de kosten werkelijk zijn gemaakt. Een offerte op zich bewijst niet dat de verhuurder die kosten ook heeft gehad. Losse administratiekosten, kosten voor het opstellen van het contract en vaste behandelkosten mogen niet van de waarborgsom worden afgehaald. Administratiekosten die zijn toegestaan en in een ontvangen servicekostenafrekening staan, kunnen wel horen bij de servicekosten die je nog moet betalen.

Schoonmaakkosten mag de verhuurder inhouden wanneer je de woning vuil hebt achtergelaten of niet zoals was afgesproken. Het ingehouden bedrag moet overeenkomen met de kosten die werkelijk zijn gemaakt. Een vast standaardbedrag voor schoonmaak tussen twee huurders is daarvoor niet genoeg. Kosten die ontstaan door normale slijtage of door slecht onderhoud van de verhuurder mogen niet van je waarborgsom worden afgetrokken.

Schoonmaak bij het begin en aan het einde van de huur valt niet onder servicekosten. Schoonmaak van gedeelde ruimten kan dat wel zijn, als daarover afspraken bestaan. De verhuurder moet de voorschotten die je betaalt vergelijken met de werkelijke kosten van het jaar.

Kosten voor het herstellen of vervangen van sleutels moeten redelijk zijn en met bewijs worden onderbouwd. Daarnaast moet jij verantwoordelijk zijn voor het verlies of de schade. Ben je sleutels kwijtgeraakt of heb je ze niet ingeleverd? Vraag dan wat er hersteld of vervangen moest worden en welke kosten echt zijn gemaakt. Vraag ook waarom het complete slot vervangen moest worden als een nieuwe sleutel ook mogelijk was. Sleutelgeld is iets anders: dat is een extra betaling aan het begin van de huur, die een verhuurder niet mag vragen.

Maak onderscheid tussen schade en normale slijtage

Schade kan jouw verantwoordelijkheid zijn als je je verplichtingen als huurder niet nakomt. Achteruitgang door ouderdom of door normaal gebruik mag niet op je waarborgsom worden ingehouden. Schade die het gevolg is van slecht of achterstallig onderhoud komt voor rekening van de verhuurder. Groot onderhoud is voor de verhuurder. De dagelijkse schoonmaak en kleine reparaties die volgens de officiële onderhoudsregels voor huurder en verhuurder jouw taak zijn, doe jij.

Aan de hand van deze voorbeelden kun je nagaan waarom iets wordt ingehouden. Bij schade of schoonmaak moet de verhuurder altijd bewijzen dat jij verantwoordelijk bent en welke kosten werkelijk zijn gemaakt.

Horizontaal scrollen is nodig bij brede tabellen.

Als de verhuurder een oud en versleten voorwerp wil vervangen, vraag dan waarom dat nodig is en hoe het bedrag tot stand is gekomen. Vergelijk de staat bij het begin en het einde van de huur, de leeftijd, de reparatie die nodig was en de werkelijke kosten. Betwist ieder bedrag waarvoor bewijs ontbreekt afzonderlijk. Vraag de verhuurder om het resterende bedrag op tijd te betalen.

Vergelijk de staat van het begin en het einde van de huur

Een opnamestaat beschrijft hoe de woning eruitzag toen je die kreeg. Bewaar de opnamestaat van het begin van de huur met de handtekeningen. Je moet de woning teruggeven in de staat die daarin is vastgelegd. Veranderingen die zijn toegestaan en achteruitgang door ouderdom vallen daar niet onder. Dit is bepaald in artikel 7:224.

Ontbreekt een beschrijving van de staat bij het begin? Dan neemt de wet aan dat je de woning hebt gekregen in de staat waarin die verkeert aan het einde van de huur. De verhuurder mag het tegendeel bewijzen. Vraag de verhuurder om bewijs dat de schade is ontstaan tijdens de periode dat jij huurde.

Is jouw huur begonnen vóór 1 augustus 2003?

In dat geval kan de oudere bewijsregel van toepassing zijn. Die regel kan betekenen dat ervan wordt uitgegaan dat je de woning in goede staat hebt gekregen. Vraag een huurteam of een juridisch adviseur hoe die regel op jouw documenten van toepassing is.

Verzamel bewijs voordat je de sleutels inlevert

Neem deze stappen vóór en tijdens de eindinspectie. Bewaar alle papieren en bestanden in één dossier:

1. Maak een afspraak voor een voorinspectie met je verhuurder voordat je verhuist.
2. Vraag om een schriftelijke lijst van het werk dat nog moet gebeuren.
3. Vraag de verhuurder om het rapport van de voorinspectie te dateren en te ondertekenen.
4. Voer het afgesproken werk uit voordat de eindinspectie plaatsvindt.
5. Leg elke kamer, ieder apparaat en iedere bestaande tekortkoming vast met gedateerde foto’s of video’s, zowel overzicht als detail.
6. Schrijf de standen van de gas-, elektriciteits- en watermeter op.
7. Zorg dat je aanwezig bent bij de eindinspectie.
8. Zet eventuele meningsverschillen op het eindrapport voordat je je handtekening plaatst.
9. Verzoek de verhuurder om het eindrapport van een datum te voorzien en te ondertekenen.
10. Lever alle sleutels in.
11. Vraag om een schriftelijke bevestiging met datum waaruit blijkt dat de verhuurder de sleutels heeft gekregen.
12. Stuur per e-mail je IBAN (internationaal bankrekeningnummer), je nieuwe adres en de einddatum van de huur.

Kijk voordat je tekent of jouw bezwaar in het rapport is opgenomen. Er mag niet in staan dat je instemt met kosten die je aanvecht. Blijf je het oneens met het rapport? Zet dan geen handtekening en zoek juridisch advies. Bewaar de opnamestaat, beide inspectierapporten, reparatiebonnen en berichten, samen met de originele foto’s en video’s. Als je een bedrag betwist, vermeld dat dan op het rapport of stuur je bezwaar nog dezelfde dag per e-mail.

Is er door de verhuurder geen inspectierapport opgesteld?

Verstuur je eigen gedateerde foto’s, meterstanden, sleutellijst en feitelijke beschrijving voordat de sleutels worden overgedragen. Bewaar het bewijs dat je deze stukken hebt verzonden. De verhuurder moet nog altijd aantonen waarom geld wordt ingehouden en welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.

Vraag schriftelijk om betaling wanneer de termijn is verstreken

Als de verhuurder niet binnen 14 of 30 dagen betaalt, kan hij in verzuim verkeren: dan is hij juridisch te laat met betalen. Een afzonderlijke ingebrekestelling is misschien niet nodig, omdat de wet een vaste betaaldatum voorschrijft. Stuur desondanks een schriftelijke sommatie waarin je om betaling vraagt. Daarmee leg je je vordering vast en bied je de verhuurder een laatste gelegenheid om te betalen.

Rijksoverheid raadt een schriftelijk verzoek om betaling aan. Als de verhuurder daarna nog steeds niet betaalt, kun je naar de rechter stappen. Bereid je sommatie als volgt voor:

1. Bereken welk bedrag overblijft: de waarborgsom die je hebt betaald, verminderd met wat je al terugontvangen hebt en met de inhoudingen die je aanvaardt.
2. Vermeld in je sommatie het adres van de huurwoning, de partijen bij het contract, de einddatum van de huur en het precieze bedrag dat je terugvordert.
3. Geef aan welke inhoudingen je betwist en met welke reden.
4. Verzoek om een volledige specificatie van de kosten, met bewijs van de kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt.
5. Noem je IBAN en een redelijke uiterste betaaldatum.
6. Zet erin dat je aanspraak blijft maken op wettelijke rente, kosten en een gerechtelijke procedure.
7. Verstuur de sommatie via e-mail of per post.
8. Bewaar een kopie.
9. Als de verhuurder niet reageert, verstuur de sommatie dan per aangetekende brief.
10. Bewaar het bewijs van verzending en het bewijs van bezorging van de aangetekende brief.

Je kunt deze tekst aanpassen: “Mijn huurovereenkomst voor [adres] liep af op [datum]. Ik heb € [bedrag] aan waarborgsom betaald. De wettelijke termijn voor terugbetaling is voorbij. Maak uiterlijk [datum] € [restant] over op [IBAN] en stuur bij elke inhouding een volledige kostenspecificatie met bewijs. Ik houd het recht voor om wettelijke rente en kosten te vorderen en naar de rechter te stappen.”

Het Juridisch Loket biedt een Nederlandse voorbeeldbrief. Gebruik die alleen wanneer je de woning schadevrij hebt opgeleverd en geen huur meer verschuldigd bent. De brief kun je versturen vanaf twee weken na het einde van het huurcontract. Bestaat er een geschil over schade of niet-betaalde huur? Stem je sommatie dan af op jouw situatie of zoek juridische hulp.

Zolang de verhuurder in verzuim is, kun je wettelijke rente vragen. Voor niet-handelstransacties geldt sinds 1 januari 2026 een rente van 4% per jaar. Dat percentage kan wijzigen. Controleer daarom actuele wettelijke rente voordat je de vordering berekent. Het enkele feit dat de waarborgsom tijdens de huur wordt bewaard, geeft geen recht op wettelijke rente wegens te late betaling.

Kies de hulp die past bij jouw probleem

Bedenk wat je nodig hebt: handhaving van verhuurregels, een beslissing over terugbetaling of advies. Een melding bij de ene instantie is geen vervanging voor een geldvordering bij een andere.

Bij brede tabellen kun je horizontaal scrollen.

Bij de gemeente kun je melden dat je waarborgsom niet is terugbetaald. Het niet terugbetalen op zich valt echter buiten de Wet goed verhuurderschap. Daarom kan de gemeente geen terugbetaling afdwingen. Ook de Huurcommissie bevestigt dat uitsluitend een rechter over de geldvordering kan oordelen.

Als het om servicekosten gaat, zijn uitspraken van de Huurcommissie bindend voor huurders in de sociale sector. Dat geldt ook voor huurders in de midden- of vrije sector met een contract dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten. Bij een vrijesectorcontract van vóór die datum kan de Huurcommissie alleen advies uitbrengen als het contract dat toelaat. Kijk naar informatie van de Huurcommissie over servicekosten voor huurders voor jouw situatie. Let op de verjaringstermijn voor je waarborgsom terwijl een procedure over servicekosten loopt.

Bereid je gerechtelijke procedure voor en controleer de kosten

Voor een definitieve beslissing over je huurgeschil start je bij de kantonrechter met een dagvaarding. Het inschakelen van een advocaat is niet verplicht. Een gerechtsdeurwaarder betekent de dagvaarding: hij bezorgt het document op officiële wijze. In procedure voor huurgeschillen van Rechtspraak lees je hoe je de zaak aanhangig maakt.

Verzoek de rechter om terugbetaling van het restant, wettelijke rente en de kosten die je mag vorderen. Voeg de stukken toe die je uit elk van deze categorieën hebt:

• Je huurovereenkomst en het bewijs dat je de waarborgsom hebt betaald.
• De opnamestaten en inspectierapporten, foto’s en het bewijs dat de sleutels zijn ontvangen.
• De kostenopgave van de verhuurder en je schriftelijke sommatie.
• Een berekening met datum van het restant en de rente.

Griffierecht is het bedrag dat je moet betalen om je zaak bij de rechtbank te starten. Hieronder vind je de tarieven voor een particulier in 2026. Voor de tariefgroep tel je bij elkaar op: het restant van de waarborgsom, de incassokosten die je vóór de procedure vordert en de rente tot de betekening van de dagvaarding. De griffie stelt het definitieve tarief vast.

Voor brede tabellen is horizontaal scrollen mogelijk.

Denk verder aan de kosten van de deurwaarder en eventueel aan juridisch advies.

Als je aan de eisen voor het lage-inkomenstarief voldoet, is het griffierecht € 93. Voeg bij de dagvaarding je toevoeging (bewijs van gesubsidieerde rechtsbijstand) of je inkomensverklaring. Heb je dat document al aangevraagd maar nog niet gekregen? Stuur dan een kopie van de aanvraag mee. Controleer voordat je de zaak begint de griffierechten en voorwaarden voor het lage-inkomenstarief.

Het kan zijn dat de rechter bepaalt dat de partij die verliest een deel van de kosten van de andere partij moet vergoeden. Kosten die niet onder die vergoeding vallen, moet je mogelijk zelf betalen.

Een incassobureau mag brieven sturen waarin het om betaling vraagt. Beslag leggen op het vermogen van de verhuurder kan zo'n bureau niet. Met een vonnis of een dwangbevel kan een gerechtsdeurwaarder wél beslag leggen om terugbetaling af te dwingen. Zet de incassokosten naast het bedrag dat je terugvraagt. Win advies in voordat je vaste incassokosten in je sommatie opneemt.

Onderneem actie voordat de termijn van vijf jaar afloopt

Meestal verjaart een betalingsvordering uit een contract na vijf jaar. De termijn gaat in aan het begin van de dag die volgt op de dag waarop de verhuurder had moeten betalen. Een duidelijke schriftelijke aanmaning kan de verjaring stuiten. Ook met een schriftelijk bericht waarin je uitdrukkelijk je recht op betaling voorbehoudt, kan dat. Dan start een nieuwe termijn. Bewaar het bewijs dat de verhuurder het bericht heeft gekregen.

Welke regels voor verjaring gelden, is afhankelijk van de documenten en datums in jouw zaak. Vraag ruim voordat de termijn van vijf jaar eindigt juridisch advies.

Veelvoorkomende problemen rond de waarborgsom oplossen

Is het voor jou gebruikelijk om de waarborgsom te gebruiken voor de laatste maand huur? Doe dat hier alleen wanneer de verhuurder schriftelijk instemt met juist die huurbetaling. Zo niet, betaal huur totdat je huurovereenkomst afloopt. Onbetaalde huur mag op de waarborgsom in mindering worden gebracht.

Als de verhuurder de volledige waarborgsom achterhoudt vanwege één punt dat je betwist, vraag dan binnen 30 dagen om het restant nadat de toegestane en bewezen inhoudingen zijn gedaan. Vermeld het bedrag dat je betwist apart in je sommatie.

Heb je contant betaald of aan een bemiddelaar? Bewaar de kwitantie en stuur een brief naar zowel de verhuurder als naar de persoon of het bedrijf dat het geld heeft ontvangen. Komen er verschillende namen voor op het contract, de kwitantie en de betaalrekening? Vraag aan een huurteam of juridisch adviseur wie het geld moet terugbetalen. Lees voordat je een nieuwe waarborgsom betaalt de gids over huurfraude.

Houd één dossier bij met je tijdlijn, contract, betalingsbewijs, rapporten, originele foto’s, sleutelbewijs, berichten en berekeningen. Als de verhuurder na je sommatie nog steeds niet heeft betaald, vraag dan hulp om je rechtszaak voor te bereiden.

Deze gidsen helpen je bij je vordering of bij je volgende huurwoning:

• Gratis en gesubsidieerde juridische hulp in Nederland
• Nederlandse huurcontracten uitgelegd

Officiële bronnen

• Rijksoverheid: regels voor de waarborgsom - De maximale waarborgsom, de termijnen van 14 en 30 dagen, toegestane inhoudingen, schoonmaakkosten, inspectieadvies en de stappen van schriftelijk verzoek tot rechtszaak.
• Rijksoverheid: extra kosten bij het huren van een woning - De maximale waarborgsom voor nieuwere en oudere contracten, betalingsbewijs, verboden sleutelgeld en betwiste inhoudingen.
• Rijksoverheid: onderhoudskosten voor huurder en verhuurder - Welke kleine herstellingen en schoonmaaktaken voor de huurder zijn en welk groot onderhoud voor de verhuurder is.
• Volkshuisvesting Nederland (overheidsinformatie over wonen): waarborgsom - Terugbetaaltermijnen, normale slijtage, opnamestaten, bewijslast, de regel voor contracten van vóór augustus 2003 en de aanpak van geschillen.
• Burgerlijk Wetboek: Boek 7 - De artikelen 7:218, 7:224 en 7:261b over schade door de huurder, oplevering, de maximale waarborgsom, terugbetaling en aantoonbaar gemaakte kosten.
• Volkshuisvesting Nederland: Wet goed verhuurderschap voor huurders - Wat de gemeente kan handhaven, waaronder een te hoge waarborgsom of ontbrekende schriftelijke informatie, en wanneer je de rechter nodig hebt voor terugbetaling.
• Huurcommissie: gemeenten en klachten over waarborgsommen - Het verschil tussen gemeentelijke handhaving van een te hoge waarborgsom en een geschil over niet terugbetalen, dat buiten de Wet goed verhuurderschap valt.
• Huurcommissie: klacht over gedrag van de verhuurder - De Huurcommissie kan geen terugbetaling van een waarborgsom opleggen. Die geldvordering hoort bij de rechter.
• Huurcommissie: jaarafrekening servicekosten - De jaarafrekening moet de voorschotten vergelijken met de werkelijke servicekosten. Of je een procedure kunt starten, hangt af van de huursector en de contractdatum.
• Huurcommissie: overige servicekosten - Schoonmaak van gedeelde ruimten, uitgesloten begin- en eindschoonmaak en toegestane administratiekosten bij een verstrekte jaarafrekening van servicekosten.
• Rechtspraak: uitgebreide procedure bij een huurgeschil - Een definitieve vordering in een huurgeschil gaat via een dagvaarding naar de kantonrechter. Een advocaat is niet verplicht.
• Rechtspraak: griffierecht bij kantonzaken - De tarieven voor 2026, documenten voor het lage-inkomenstarief, een kopie van de aanvraag als het document er nog niet is en mogelijke gedeeltelijke vergoeding van proceskosten.
• Rijksoverheid: wettelijke rente - De wettelijke rente voor niet-handelstransacties is sinds 1 januari 2026 4%.
• Burgerlijk Wetboek: Boek 6 - De artikelen 6:81 tot en met 6:83 en 6:119 over verzuim na een vaste betaaldatum en wettelijke rente.
• Burgerlijk Wetboek: Boek 3 - De artikelen 3:307 en 3:317 over de verjaringstermijn van vijf jaar en stuiting door een duidelijke schriftelijke aanmaning of voorbehoud van rechten.
• Rijksoverheid: bevoegdheden van een incassobureau - Een incassobureau kan geen beslag leggen. Een gerechtsdeurwaarder kan een vonnis van de rechter uitvoeren.
• Het Juridisch Loket: voorbeeldbrief terugvragen borg huur - Een Nederlandse voorbeeldbrief voor huurders die de woning zonder schade hebben opgeleverd en geen huur meer moeten betalen. Te gebruiken vanaf twee weken na het einde van het huurcontract.
• Rijksoverheid: bevoegdheden van een gerechtsdeurwaarder - Een gerechtsdeurwaarder heeft een vonnis of dwangbevel nodig om beslag te leggen.
• Volkshuisvesting Nederland: handhaving en toezicht - Klachten over woningcorporaties gaan naar hun klachtencommissie. Het gemeentelijke meldpunt kan een individuele klacht daarheen verwijzen.
• Huurcommissie: informatie over servicekosten voor huurders - Informatie voor huurders over jaarafrekeningen en geschillen over servicekosten, waaronder de vergelijking van voorschotten met de werkelijke kosten.
• Rechtspraak: berekening van griffierecht in civiele zaken - Voor het tarief tellen de geldvordering, gevorderde incassokosten van vóór de procedure en rente tot de betekening van de dagvaarding mee. De griffie bepaalt het tarief.
• Het Juridisch Loket: je huurwoning opleveren - Advies over inspecties en herstelkosten: teken een betwist rapport niet, vraag juridisch advies en controleer of herstelkosten redelijk zijn.
• Rijksoverheid: energieprestatievergoeding - Legt uit wat de energieprestatievergoeding is en wanneer huurder en verhuurder deze kunnen afspreken.