Naar de inhoud
InburgerStap
EnglishРусскийالعربيةNederlands

Wonen

Huurfraude in Nederland herkennen en melden

Met deze gids kun je een huuraanbod in Nederland nagaan. Ook lees je welke kosten toegestaan zijn en waar je huurfraude kunt melden.

Huurwoning
Op deze pagina

Controleer eerst de woning en de partij die de woning mag verhuren, voordat je betaalt.

Kijk naar de woning voordat je huur, borg of een reserveringsbedrag overmaakt. Ga na wie de eigenaar is, wie de woning mag verhuren, wat er in het contract staat en naar welke betaalgegevens het geld gaat. Dat je een bezichtiging hebt gehad of dat de rekeningnaam klopt, betekent op zichzelf niet dat het aanbod echt is. Als iemand je bij deze controles tegenhoudt, betaal dan nog niet. Heb je al betaald? Neem contact op met je bank en bewaar het bewijs. Vraag de politie hoe je aangifte kunt doen.

Deze gids is bedoeld voor situaties waarin je twijfelt of een huurwoning wel bestaat, of de verhuurder echt is, of een betaalverzoek is bedoeld om je op te lichten. Bij een geschil binnen een echte huurovereenkomst is soms andere hulp nodig. Wil je informatie over zoeksites, documenten voor een bezichtiging of het normale huurproces? Gebruik dan de gids over een huurwoning vinden in Nederland.

Welke zaken je nagaat voordat je betaalt

Doe deze controles voordat je huur, borg of een reserveringsbedrag betaalt. Alleen als een bemiddelaar de woning aanbiedt, hoef je die bemiddelaar te controleren.

  1. Bekijk de woning van binnen, of stuur iemand die je vertrouwt. De Fraudehelpdesk waarschuwt dat oplichters een woning kunnen gebruiken die ze hebben geleend of tijdelijk hebben gehuurd. Het kan zelfs zijn dat ze sleutels hebben. Blijf daarom ook na een bezichtiging controleren.
  2. Onderzoek de advertentie. Gebruik de foto’s om op andere websites naar dezelfde afbeeldingen te zoeken. Bekijk het adres in Street View. Zoek het adres, telefoonnummer, e-mailadres en de naam in combinatie met woorden zoals “ervaringen”, “fraude” of “oplichting”. Als een advertentie is gekopieerd, als de huur opvallend laag is of als de foto’s niet bij het adres passen, is verder onderzoek nodig.
  3. Als een bemiddelaar de woning aanbiedt, zoek het bedrijf dan op in het Handelsregister van de KVK (Kamer van Koophandel). Controleer de handelsnaam, het KVK-nummer, het openbare adres en of het bedrijf nog actief is. Met een betaald uittreksel kun je zien wie de bestuurders zijn en wie contracten mag tekenen. Bepaalde adressen mogen afgeschermd zijn. Dat een bedrijf staat ingeschreven, bewijst niet dat het eerlijk is of dat het deze woning mag verhuren.
  4. Controleer wie de eigenaar is. Bestel Eigendomsinformatie via de webwinkel van het Kadaster. Daaruit blijkt wie als eigenaar staat geregistreerd. In 2026 kost dit € 3,70.
  5. Ga na of de contactpersoon de woning mag verhuren. Een makelaar, bedrijf, mede-eigenaar of beheerder kan optreden namens de eigenaar. Vraag om schriftelijk bewijs en verifieer dat met contactgegevens die je zelf hebt opgezocht.
  6. Vergelijk de eigenaar of de bevoegde vertegenwoordiger met het contract en met de persoon die het geld ontvangt. Een foto van een identiteitsbewijs kan gestolen zijn. Bel de bemiddelaar of eigenaar op een nummer dat je zelf hebt gevonden.
  7. Controleer de IBAN (internationaal bankrekeningnummer), het e-mailadres, telefoonnummer of webadres via de controle van de politie. Zijn er meldingen bekend? Betaal dan nog niet en controleer het aanbod via een andere, onafhankelijke bron. Ook als er geen meldingen bekend zijn, is het aanbod niet zeker veilig. De IBAN-Naam Check controleert alleen of de naam bij de IBAN past. Als die niet bij elkaar passen, betaal dan nog niet en controleer de uitleg via een onafhankelijke bron.
  8. Lees het hele contract. Controleer het adres, de partijen, de kale huur (zonder servicekosten), de servicekosten, de borg, de ingangsdatum, de sleuteloverdracht en de handtekeningen.

Heb je de controles afgerond? Maak het bedrag dan over via een bankoverschrijving vanaf je eigen rekening en bewaar het betaalbewijs. Een betaling in contant geld zonder bewijs is later moeilijk aan te tonen. Als je betaalt met cryptovaluta, cadeaukaarten of geldtransferdiensten, kan het lastig zijn om je geld terug te krijgen.

Gebruik na de controles de gids over Nederlandse huurcontracten voordat je tekent. Daar lees je over soorten contracten, de borg, huurwijzigingen en welke documenten beide partijen het beste kunnen bewaren.

Signalen die op problemen bij een huuraanbod kunnen wijzen

Foto’s die zijn gekopieerd of een huur die opvallend laag is

Oplichters nemen echte advertenties over en zetten de prijs soms lager. De foto’s kunnen professioneel lijken en het adres kan echt bestaan. Kom je dezelfde foto’s tegen met een andere prijs, een ander adres of een andere contactpersoon? Betaal dan nog niet en onderzoek het aanbod. Een lage huur is op zichzelf geen bewijs van fraude.

Een eigenaar in het buitenland, geen bezichtiging of haast om te betalen

Het is een waarschuwingssignaal als de eigenaar in het buitenland zit of als er druk is om vóór de bezichtiging te betalen. Controleer de woning en wie deze mag verhuren. Doe dat ook wanneer iemand belooft de sleutels na betaling per koerier of via een platform te sturen. Dezelfde controles gelden als je moet betalen voor een bezichtiging of voor een “terugbetaalbaar” reserveringsbedrag. Een contractbestand, een foto van een paspoort of een platformlogo bewijst op zichzelf niet dat de persoon de woning mag verhuren.

Onderzoek de bemiddelaar en of onderverhuur is toegestaan

Een professionele website, een KVK-nummer of een echte bezichtiging kan worden gekopieerd of misbruikt. Vergelijk het webadres, de bedrijfsgegevens en de persoon die tekent. Neem daarna contact op met het geregistreerde bedrijf via gegevens die je zelf hebt gevonden. Is de persoon zelf huurder? Vraag dan om toestemming van de eigenaar voor onderverhuur. Onderhuurders van een kamer hebben andere bescherming dan onderhuurders van een zelfstandige woning. Als toestemming ontbreekt, bepaalt dat nog niet welke rechten je hebt. Controleer uitspraken zoals “je kunt je nooit inschrijven” of “de eigenaar mag niets weten”. Is een woningcorporatie de eigenaar? Controleer het aanbod dan rechtstreeks bij die corporatie.

Bescherm je identiteit en controleer het contract en je inschrijving

Vraag waarom iemand een kopie van je identiteitsbewijs nodig heeft. Deel alleen de gegevens die nodig zijn en controleer de ontvanger voordat je een kopie verstuurt. Volg de officiële uitleg over KopieID, de app voor een veilige kopie van je identiteitsbewijs. Maak onnodige gegevens onleesbaar waar dat mag, zoals je BSN (burgerservicenummer). Zet ontvanger, doel en datum als watermerk erop. Een verhuurder mag tijdens de selectie om documenten vragen. Je moet je gegevens daarbij nog steeds beschermen.

Huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn gesloten, moeten op schrift staan. De verhuurder moet ook schriftelijke informatie verstrekken, bijvoorbeeld over de borg en waar je met vragen terechtkunt. Lees het contract voordat je tekent.

Werk je tijdelijk in Nederland, heb je de nationaliteit van een ander EU-land en is je hoofdverblijf buiten Nederland? Dan gelden er extra regels voor je huisvesting. Bij huurcontracten die na 1 juli 2023 zijn afgesloten, moeten je huurcontract en arbeidscontract in aparte documenten staan. De verhuurder moet de verplichte informatie over je rechten en plichten geven in een taal die je begrijpt. Die taaleis geldt niet voor het huurcontract zelf.

Kom je langer dan vier maanden in Nederland wonen? Dan moet je je inschrijven in de BRP (Basisregistratie Personen). Schrijf je bij de gemeente in op je vaste woonadres. Heb je geen vast woonadres? Vraag de gemeente dan om een briefadres. Dat is een adres waarop je post ontvangt. De gemeente beslist of je daarvoor in aanmerking komt. Beweert de verhuurder dat je je niet kunt inschrijven? Controleer dat bij de gemeente. Dat is op zichzelf geen bewijs van strafbare oplichting. Gebruik de gids over problemen met adresregistratie als je inschrijving wordt tegengehouden.

Welke huurkosten mag iemand in rekening brengen?

Zelfs een echte verhuurder of bemiddelaar kan kosten rekenen die niet mogen. Kijk eerst of de woning en de huurovereenkomst echt zijn. Vraag daarna waar je precies voor betaalt. Of de kosten zijn toegestaan, hangt niet af van de naam die op de factuur staat.

Als een tabel breed is, kun je hem horizontaal scrollen.

KostenRegelWat je controleert of doet
WaarborgsomVoor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 juli 2023: maximaal 2 maanden kale huur. De verhuurder moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Zijn er toegestane inhoudingen? Dan moet het resterende bedrag binnen 30 dagen worden terugbetaald, met een schriftelijke uitleg en een volledig kostenoverzicht.Bewaar het betaalbewijs. De verhuurder mag alleen geld inhouden voor schade die je hebt veroorzaakt, onbetaalde huur, onbetaalde servicekosten of een onbetaalde energieprestatievergoeding.
BemiddelingskostenBiedt een bemiddelaar de woning namens de verhuurder aan? Dan mag hij je geen bemiddelingskosten vragen. Dat geldt ook als de verhuurder de bemiddelaar niets betaalt. Je kunt wel kosten moeten betalen als je zelf een zoekopdracht gaf voor een woning die nog niet in zijn aanbod stond. Bekijk de regels van de Rijksoverheid over bemiddelingskosten.Vraag voor wie de bemiddelaar werkt en welke dienst hij heeft geleverd. Verboden bemiddelingskosten worden soms administratie-, inschrijf-, contract- of verhuurkosten genoemd.
Inschrijf- of lidmaatschapskostenEen website die je alleen helpt woningen te zoeken, mag afgesproken abonnementskosten vragen. Inschrijfkosten mogen geen verboden bemiddeling voor de verhuurder verbergen. Krijg je de beloofde dienst niet? Vraag dan advies over het betwisten van de kosten.Controleer de organisatie, de opzeggingsvoorwaarden en de beloofde dienst. Inschrijfkosten voor een woningregister verschillen van een betaling om één niet-gecontroleerde woning te reserveren. Bekijk de officiële uitleg over kosten bij het zoeken naar een huurwoning.
Contractkosten of sleutelgeldEen verhuurder mag geen kosten vragen voor het opstellen van het huurcontract of alleen om je de woning te geven. Een redelijk bedrag voor een echt afzonderlijk product of een aparte dienst kan wel toegestaan zijn.Vraag om een factuur waarop alle kosten apart staan. Betwist verboden kosten schriftelijk.

Stel: je tekent in 2026 een huurcontract met € 900 kale huur en € 100 servicekosten per maand. De hoogste borg is dan € 1.800: twee keer de kale huur van € 900. De € 100 servicekosten tellen niet mee in die berekening.

Betaal je normaal een bemiddelaar zodra die een woning aanbiedt? Kijk eerst voor wie hij werkt. Als hij de woning namens de verhuurder aanbiedt, mag hij jou geen bemiddelingskosten in rekening brengen.

Terugvragen van verboden huurkosten

Verboden bemiddelingskosten kun je doorgaans tot vijf jaar na de betaling terugvragen. Voor sleutelgeld geldt ook een termijn van vijf jaar. Heb je een echte huurovereenkomst, dan raadt het Juridisch Loket aan om terugbetaling te vragen nadat je het contract hebt ondertekend. Doe je dat eerder, dan kan de verhuurder voor een andere huurder kiezen. In de uitleg van het Juridisch Loket staat een voorbeeldbrief. Daar lees je ook wanneer je naar een geschillencommissie of naar de rechter kunt.

Het Juridisch Loket biedt gratis persoonlijk advies aan mensen met een laag inkomen en weinig vermogen. Er bestaan een paar uitzonderingen. Controleer daarom voorwaarden van het Juridisch Loket.

Om geld terug te vragen, moet je weten welke persoon of welk bedrijf je kunt aanspreken. Blijf daarom een verdacht aanbod controleren voordat je betaalt. Doe dat ook als je de kosten later misschien kunt terugvragen.

Wat je kunt doen als je al hebt betaald of een identiteitskopie hebt verstuurd

Waarschuwing

Bel je bank als een betaling verdacht is

Snel contact kan erger voorkomen. Bel je bank via het officiële telefoonnummer of via de bankapp. Vraag of de bank de betaling kan tegenhouden, kan terugvragen of kan nagaan waar het geld naartoe is gegaan. Volg de fraude-instructies van je bank. Breek het contact met de oplichter af. Maak geen extra geld over, ook niet voor een beloofde terugbetaling, belasting, vrijgave of sleutelbezorging. Je geld terugkrijgen is niet gegarandeerd.

Verzamel deze gegevens voor je bank en de politie:

  • Bewaar de complete advertentie, het advertentienummer, de weblink, schermafbeeldingen, foto’s en het profiel op het platform.
  • Bewaar of exporteer het hele gesprek via e-mail, WhatsApp, Messenger of het platform. Noteer de datums en tijdstippen.
  • Bewaar ook het contract, facturen, het betaalbewijs, de IBAN, de rekeningnaam, telefoonnummers, e-mailadressen en het webadres.
  • Maak een korte tijdlijn. Schrijf het adres van de bezichtiging op, wie erbij was en de contactgegevens die je zelf hebt gecontroleerd.

Houd bewijs waar identiteitsdocumenten op staan privé. Later kan de politie via een officieel kanaal vragen om een ondertekende aangifte, identiteitskopie, bankafschrift of berichten. Krijg je zo'n verzoek onverwacht? Controleer het via een officieel contactpunt van de politie voordat je iets verstuurt.

Gebruik keuzehulp van de politie voor internetoplichting of bel 0900-8844. Vraag welke aangifteroute bij jouw huurzaak past. Bel uit het buitenland +31 34 357 8844. De online route 'betaald maar niets ontvangen' is bedoeld voor aan- en verkoopfraude. Controleer of jouw huurzaak hieronder valt. Voor dat online formulier heb je DigiD nodig. Daarmee log je in bij de overheid. De politie bekijkt aangiften om verbanden met andere zaken te vinden. Niet elke aangifte leidt tot een onderzoek.

Valt een aangifte onder het protocol voor aan- en verkoopfraude? Dan kan de bank de ontvanger om terugbetaling vragen. Betaalt de ontvanger na 21 dagen niet terug? Dan mag de bank de naam, het adres en de woonplaats van de rekeninghouder geven. Die gegevens mag je alleen gebruiken om via de civiele rechter je geld terug te eisen. Vraag aan je bank en de politie of jouw huurzaak onder dit protocol valt. Het protocol zorgt niet automatisch voor terugbetaling.

Meld het ook bij Fraudehelpdesk voor huurfraude, zeker als je een identiteitskopie hebt gestuurd. De Fraudehelpdesk adviseert over jouw situatie en over mogelijke risico's op identiteitsmisbruik. Dankzij je melding kunnen nieuwe vormen van oplichting worden herkend en kunnen anderen worden gewaarschuwd. Een melding betekent niet dat je je geld zeker terugkrijgt.

Begrijp je Nederlands niet goed? Vraag de politie dan om een gratis tolk bij je aangifte of verhoor. Deze slachtofferrechten gelden ook als je buiten Nederland woont of geen Nederlandse verblijfsstatus hebt.

Waar je met je probleem naartoe kunt

Vermoedelijke fraude vraagt om andere hulp dan een probleem binnen een echte huurovereenkomst. Kijk in de tabel welke situatie bij jouw probleem past. Elke organisatie kan iets anders doen.

Tabellen die breed zijn, kun je horizontaal scrollen.

ProbleemWaar je begintWat deze route kan doen
Een niet-bestaande woning, iemand die de woning niet mag verhuren of een misleidend betaalverzoekEerst je bank, daarna de politie via de keuzehulp of 0900-8844, en de Fraudehelpdesk.Proberen geldverlies te beperken en een mogelijk strafbaar feit vastleggen. Meldingen kunnen zaken met elkaar verbinden. Terugbetaling en onderzoek zijn niet gegarandeerd.
Intimidatie, discriminatie, een te hoge borg of verboden gedrag van een verhuurder of bemiddelaarHet meldpunt goed verhuurderschap van je gemeente. Bekijk het stappenplan woning huren van de Rijksoverheid.De gemeente kan onderzoek doen en de Wet goed verhuurderschap handhaven. Bel 112 bij direct gevaar. Bespreek bedreigingen zonder spoed met de politie.
Een geschil over huurprijs of servicekosten binnen een echte huurovereenkomstControleer of de Huurcommissie jouw huurovereenkomst en probleem kan behandelen.De Huurcommissie beslist alleen over zaken waarvoor zij bevoegd is. Kan zij jouw probleem niet behandelen? Dan kan de kantonrechter de juiste route zijn.
Een geschil over de borg binnen een echte huurovereenkomstVraag het Juridisch Loket om advies over terugbetaling. De Huurcommissie beslist niet over borggeschillen.De kantonrechter kan beslissen over een eis tot terugbetaling. De gemeente kan ook optreden tegen verboden gedrag van de verhuurder.
Illegale onderverhuur of een corporatiewoning die zonder toestemming wordt aangebodenControleer het aanbod bij de eigenaar of woningcorporatie. Gebruik ook het passende meldkanaal van de gemeente.Je melding kan helpen woonfraude aan te pakken. Je rechten hangen af van de vraag of je een kamer of een zelfstandige woning huurt en van andere voorwaarden.

Heb je te maken met kosten of een geschil binnen een echte huurovereenkomst? Gebruik dan de gids die daarbij past:

Officiële bronnen

← Alle gidsen